Zmiana planu zagospodarowania i przymusowa sprzedaż działki gminie a zwolnienie z podatku dochodowego
Zakup gruntu inwestycyjnego to proces obarczony sporym ryzykiem. Może się zdarzyć, że po nabyciu działki z myślą o prowadzeniu na niej biznesu lub budowie osiedla mieszkaniowego, gmina uchwali nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który drastycznie zmieni przeznaczenie terenu – np. pod budowę drogi, parku czy infrastruktury przeciwpowodziowej. W takiej sytuacji inwestor traci możliwość realizacji swoich planów i staje przed koniecznością sprzedaży gruntu na rzecz samorządu. Pojawia się jednak pytanie: co z podatkiem dochodowym od takiej przymusowej transakcji?
Z pomocą przychodzą tu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 wolne od podatku są przychody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. W praktyce oznacza to, że jeśli dana działka jest niezbędna do realizacji celu publicznego, kwota uzyskana z jej sprzedaży do gminy (nawet jeśli grunt stanowił towar handlowy w firmie) nie będzie podlegała opodatkowaniu. Warunkiem ograniczającym jest to, by zbywca nie nabył tej nieruchomości w okresie 2 lat przed transakcją za cenę rażąco niższą (o co najmniej 50%) od ostatecznie uzyskanej od samorządu.
Taki scenariusz był przedmiotem interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 sierpnia 2026 roku, nr: 0115-KDIT3.4011.580.2026.2.PS. Sprawa dotyczyła wspólników spółki cywilnej, którzy nabyli grunt z zamiarem budowy osiedla. Kolejno gmina zadeklarowała chęć wykupu, zaznaczając jasno w dokumentach planistycznych, że w razie braku porozumienia uruchomi procedurę wywłaszczeniową.
Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że w tym przypadku budowa zbiornika przeciwpowodziowego to bez wątpienia realizacja celu publicznego uzasadniającego wywłaszczenie. Co jednak w tej interpretacji najistotniejsze – organ zwrócił uwagę na korzystną dla podatników linię orzeczniczą sądów administracyjnych. Wynika z niej, że podatnik wcale nie musi czekać na formalne wszczęcie procedury wywłaszczeniowej. Zwolnienie obejmuje również przychody uzyskane z dobrowolnej umowy sprzedaży (np. w wyniku zwykłych rokowań cywilnoprawnych), jeśli transakcja ta wyprzedza wywłaszczenie i prowadzi do realizacji celu publicznego.
