Adaptacja budynku na cele biurowe i mieszkalne – co z amortyzacją?
Wielu przedsiębiorców decyduje się na zakup starszych budynków mieszkalnych z zamiarem przekształcenia ich w nową siedzibę firmy. Często nieruchomości te są na tyle duże, że pozwalają na łączenie dwóch funkcji: na parterze powstają biura i magazyny, a na piętrze pozostawia się przestrzeń mieszkalną. Takie mieszkanie może być następnie wynajmowane komercyjnie lub służyć jako lokal służbowy dla kadry zarządzającej podczas delegacji. Wydawałoby się, że skoro cała nieruchomość służy celom firmowym, to wszystkie nakłady na jej zakup i remont powinny stanowić koszt uzyskania przychodu.
Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, wydatki na nabycie i ulepszenie środków trwałych wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlegają rozliczeniu w czasie poprzez odpisy amortyzacyjne. Należy jednak pamiętać o zmianach wprowadzonych przez do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych a mianowicie art. 16c pkt 2a ustawy, który wprowadził bezwzględny zakaz amortyzacji podatkowej budynków i lokali mieszkalnych.
Przykładem zakazu amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 sierpnia 2026 roku, nr: 0111-KDIB1-2.4010.294.2026.2.EKB. Podatnik wskazał w niej, że nabył dom jednorodzinny wymagający kapitalnego remontu. Plan zakładał przebudowę i prawne wyodrębnienie dwóch samodzielnych lokali: użytkowego (biuro, zaplecze techniczne, garaż) oraz mieszkalnego (na wynajem lub dla członków zarządu). Dodatkowo firma zaplanowała szereg prac na zewnątrz: budowę parkingu dla klientów, ogrodzenia, chodników i wjazdu. Podatnik uważał, że skoro całość inwestycji jest racjonalna gospodarczo, przyniesie oszczędności (brak konieczności wynajmowania biur i hoteli na mieście) i służy zabezpieczeniu źródła przychodów, to będzie mogła amortyzować zarówno lokal użytkowy, infrastrukturę zewnętrzną, jak i wyodrębniony lokal mieszkalny.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji indywidualnej zgodził się z tym stanowiskiem, ale tylko częściowo. Organ bez żadnych wątpliwości potwierdził, że wydatki na zakup i adaptację części operacyjnej (biurowej), a także nakłady na zagospodarowanie terenu (parkingi, ogrodzenie) stanowią koszty uzyskania przychodów. Będą one powiększać wartość początkową lokalu użytkowego lub stanowić odrębne budowle, od których spółka ma pełne prawo dokonywać odpisów amortyzacyjnych.
Inaczej jednak potraktowano część mieszkalną inwestycji. Organ powołał się na ustawowy zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Podkreślił, że fakt wykorzystywania lokalu mieszkalnego w ścisłym związku z prowadzoną działalnością (np. wynajem komercyjny, lokum dla delegowanego zarządu) w żaden sposób nie pozbawia go "mieszkalnego" charakteru. Tym samym podatnik nie ma prawa do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od tego lokalu, co w praktyce oznacza, że ogromne wydatki poniesione na jego zakup i remont nie obniżą bieżącego podatku dochodowego. Przypadek ten dobitnie pokazuje, że inwestycje w nieruchomości o charakterze mieszanym wymagają bardzo ostrożnego planowania podatkowego.
