Czy podnajmowane lokale mieszkalne mogą korzystać z niższej stawki podatku od nieruchomości?
Wnioskodawca, będący podatnikiem podatku od nieruchomości oraz właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym zwrócił się do Prezydenta Miasta Poznania z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej właściwej stawki podatku od nieruchomości od posiadanych lokali mieszkalnych.
Przedstawiając stan faktyczny wnioskodawca wskazał, że zawarł z inną osobą prawną tj. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka) umowę najmu wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku. Zawarta umowa przewidywała zarazem prawo do zawierania dalszych umów podnajmu – w konsekwencji, Spółka wynajmuje lokale mieszkalne osobom fizycznym, w celu zaspakajania ich potrzeb mieszkaniowych. Najemcami tych lokali mogą być wyłącznie osoby fizyczne, a umowy są zawierane w ramach najmu długoterminowego.
Mając na uwadze powyższe w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej podatnik zapytał, czy właściwa do opodatkowania lokali mieszkalnych będzie stawka odpowiednia dla budynków mieszkalnych przewidziana w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: UPOL). Zdaniem wnioskodawcy, stawka ta powinna znaleźć zastosowanie także do lokali mieszkalnych, które podnajmowane są osobom fizycznym przez Spółkę, bowiem wnioskodawca jako właściciel nieruchomości, będąc podatnikiem podatku od nieruchomości nie musi samodzielnie wykorzystywać przedmiotu opodatkowania. Wnioskodawca podkreślił także, że w literaturze i orzecznictwie przyjmuje się, że biorąc pod uwagę preferencyjne opodatkowanie lokali mieszkalnych, istotne jest to, by w budynku (lokalu) takim realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy przez jego najemcę. Ważne znaczenie ma natomiast wyjaśnienie, w jakich przypadkach sposób wykorzystywania lokali usytuowanych w budynkach, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, determinuje możliwość przyjęcia, że służą one „trwałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych".
Prezydent Miasta Poznania uznał stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe. W ocenie organu podatkowego dla oceny zastosowania właściwej stawki podatku od nieruchomości nie ma znaczenia okoliczność wynajęcia przez wnioskodawcę Spółce lokali mieszkalnych w celu ich dalszego podnajęcia, bowiem zgodnie z art. 3 ust. 1 UPOL podatnikiem podatku od nieruchomości w dalszym ciągu pozostanie właściciel nieruchomości. W rezultacie, do wskazania właściwej stawki podatku konieczne jest ustalenie, czy podnajmowane lokale mieszkalne służą trwałemu zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych i czy nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.
Mając na uwadze uchwałę siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r., sygn. akt III FPS 2/24 organ podatkowy wskazał, że budynki mieszkalne i ich części podlegają zasadniczo opodatkowaniu preferencyjną stawką podatku od nieruchomości, właściwą dla tego rodzaju przedmiotów opodatkowania. Takiego stanu rzeczy nie zmienia pozostawanie tych budynków w posiadaniu podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Preferencyjna stawka dla budynku mieszkalnego lub jego części stanowiącego własność przedsiębiorcy powiązana jest co do zasady z kategorią lub funkcją lokalu mieszkalnego, a nie ze sposobem jego użytkowania. Właściwym punktem wyjścia pozostaje zdefiniowanie rodzaju zabudowy w ewidencji gruntów i budynków jako zabudowa mieszkalna, co pozwala na stosowanie preferencyjnych stawek. Dopiero następczo w ramach konkretnych stanów faktycznych może dojść do zdarzeń skutkujących zajęciem lokalu mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej, które w konsekwencji doprowadzi do opodatkowania nieruchomości po wyższych stawkach.
W ocenie organu podatkowego przez ,,zajęcie’’ należy rozumieć faktyczne, rzeczywiste wykonanie konkretnych czynności, działań na nieruchomości (np. budynku) powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu. Przy czym chodzi o zajęcie trwałe, czyli takie, które w zasadzie wyklucza prowadzenie innej działalności.
Organ podatkowy podkreślił, że z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika jednoznacznie, że w lokalach mieszkalnych realizowane są potrzeby mieszkaniowe. W szczególności potwierdzają to takie elementy opisane we Wniosku, jak:
- charakter długoterminowy zawieranych umów najmu;
- wyposażenie lokali mieszkalnych w wyposażenie potrzebne do tzw. ,,życia codziennego’’;
- postanowienia umowne podkreślające, że wynajmowane lokale przeznaczone są tylko i wyłącznie na cele mieszkalne, bez prawa prowadzenia w nich działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie, także bez prawa do wykorzystywania nieruchomości w celach rejestrowych.
W konsekwencji, w opisanym stanie faktycznym zdaniem organu podatkowego nie występują żadne okoliczności, które mogłyby przemawiać za uznaniem, że lokale mieszkalne są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym, mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności faktyczne oraz orzecznictwo sądów administracyjnych Prezydent Miasta Poznania uznał, że w opisanych lokalach mieszkalnych spełniona została przesłanka ,,trwałego zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych’’ oraz że nie można opisanej nieruchomości uznać za zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej, przez co może korzystać z preferencyjnego opodatkowania, według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a UPOL.
