Przebudowa, rozbudowa czy rozbiórka – kiedy obiekt przestaje być budynkiem w rozumieniu podatku od nieruchomości?

Na podstawie art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: UPOL), budynkiem jest obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.

Z kolei zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2b UPOL roboty budowlane to prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Na tle powyższej regulacji Spółka realizująca inwestycję polegającą na przebudowie, rozbudowie, nadbudowie części, rozbiórce części oraz zmianie sposobu użytkowania części budynku handlowo-usługowego wraz z przebudową i budową instalacji wewnętrznych oraz realizacją obiektów zewnętrznych (dalej: Inwestycja) powzięła wątpliwość co do obowiązku podatkowego na gruncie podatku od nieruchomości i wystąpiła do Prezydenta Miasta Lublin z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w tym zakresie.

Doprecyzowując we wniosku stan faktyczny Spółka wskazała, że Inwestycja została już rozpoczęta, a roboty budowlane w pierwszej kolejności obejmują rozbiórkę dawnego obiektu poprzez wyburzenie części pionowych ciągów komunikacyjnych, rozbiórkę: dotychczasowych ścian wewnętrznych, zewnętrznych oraz istotnej części poszycia dachowego pozbawiając obiekt spójnego przekrycia; całkowitą likwidację kondygnacji podziemnej wraz z instalacjami w niej umieszczonymi, całkowity demontaż instalacji wewnętrznych, rozbiórkę posadzki.

Zdaniem Spółki Inwestycja wykracza poza remont czy modernizację i prowadzi do likwidacji dotychczasowego budynku (obiekt zostanie w znacznej części pozbawiony dachu oraz posadzki, nastąpi utrata ciągłości zewnętrznych przegród pionowych wszystkich czterech ścian, przez co obiekt przestanie stanowić wydzieloną z przestrzeni bryłę budynku w rozumieniu UPOL). Po rozbiórce dotychczasowego obiektu powstanie na tym miejscu nowy budynek wyposażony w zupełnie nowe instalacje, zmianie ulegnie liczba kondygnacji, obrys zewnętrzny wraz z kubaturą budynku, jak również przeznaczenie obiektu. W trakcie prac rozbiórkowo-budowlanych obiekt nie jest wyposażony w urządzenia instalacyjne (instalacja elektryczna, wodna i kanalizacyjna) które zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Mając na względzie powyższy stan faktyczny, Spółka powzięła wątpliwość czy obiekt budowlany, który w wyniku prowadzonych prac rozbiórkowo-budowlanych został pozbawiony w znacznej części dachu, przegród pionowych i poziomych, wszystkich instalacji wewnętrznych oraz posadzki, i którego konstrukcja została poddana całkowitej dekompozycji w stopniu uniemożliwiającym jakiekolwiek użytkowanie, spełnia definicję budynku z art. 1a ust. 1 pkt 1 UPOL.

W ocenie Spółki, wyburzenie części konstrukcji, usunięcie przekrycia poziomego w celu wykonania robót oraz rozebranie przegród pionowych poprzez likwidację przestrzeni międzysłupowych powoduje, że na czas prowadzenia Inwestycji obiekt budowlany trwale utracił cechy budynku i w związku z tym nie spełnia ustawowej definicji budynku na gruncie UPOL.

Ze stanowiskiem podatnika nie zgodził się Prezydent Miasta Lublin, który w interpretacji podatkowej z dnia 20 lipca 2026 r. (PE-OR.310.4.2026) uznał, że w czasie trwania robót budowlanych związanych z przebudową, rozbudową nadbudową części oraz rozbiórką części obiekt budowlany spełnia definicje budynku zawartą w art. 1a ust. 1 pkt 1 UPOL.  W tym zakresie organ podatkowy przedstawił następującą argumentację:

• jeśli budynek podlega rozbiórce (likwidacji) to w zakresie podatku od nieruchomości oznacza to, że przestaje istnieć przedmiot opodatkowania (w takiej sytuacji wygaśnięcie obowiązku podatkowego należy wiązać z chwilą, w której dany budynek traci cechy wynikające z art. 1a ust. 1 pkt 1 UPOL).  Zupełnie inne skutki podatkowe niesie za sobą sytuacja opisana we wniosku, tzn. gdy następuje przebudowa (rozbudowa, nadbudowa części oraz rozbiórka części) budynku - sama procedura przebudowy nie zakłada, że finalnie budynek przestanie istnieć. W trakcie procesu przebudowy Spółka może czasowo rozebrać dach, ściany, czy też inne elementy konstrukcyjne budynku w celu ich wymiany, remontu bądź dokonania stosownych przeróbek. Jednakże przebudowa (rozbudowa, nadbudowa) zakłada prowadzenie robót budowlanych na istniejącym budynku i nie zakłada jego likwidacji. Efektem przebudowy nie będzie także powstanie nowego budynku, co do którego dopiero powstanie obowiązek podatkowy. W ocenie organu podatkowego w rozpatrywanym przypadku nie mamy do czynienia ze wzniesieniem nowego budynku, lecz z wykonywaniem robót budowlanych związanych z przebudową już istniejącego budynku;
• fakt przebudowy, rozbudowy, nadbudowy istniejącego budynku nie pozbawia go przez ten okres cech budynku, nawet w przypadku przejściowego rozebrania któregoś elementu - w orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli dany budynek istnieje nieprzerwanie, to jego przebudowa mająca na celu zmianę parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego nie powoduje wygaśnięcia obowiązku podatkowego;
• w odniesieniu do rozbiórki posadzki, pionowych ciągów komunikacyjnych, ścian wewnętrznych oraz kondygnacji podziemnej - te elementy nie zawierają się w definicji budynku w rozumieniu UPOL. W konsekwencji ich istnienie lub brak pozostaje bez znaczenia dla oceny przedmiotowej sprawy. Analogicznie należy ocenić kwestię demontażu instalacji, których istnienie lub nie jest bez znaczenia dla ustalenia czy obiekt spełnia definicję budynku w rozumieniu UPOL;
• demontaż części dachu, ścian wewnętrznych i zewnętrznych, posadzki, instalacji czy likwidacja kondygnacji wynika z podjętych przez Spółkę konkretnych decyzji gospodarczych, związanych z przebudową oraz zmianą sposobu użytkowania budynku i ma charakter przejściowy - czas trwania przebudowy, niezależnie od zakresu związanych z tym robót budowlanych, nie może być utożsamiany z nieistnieniem budynku.