🏗️ Czy sprzedaż budynku po kapitalnym remoncie jest opodatkowana VAT?
Sprzedaż budynku a obowiązek podatkowy VAT 🫰
Odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Budynki i budowle natomiast stanowią towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ponieważ są rzeczami. W związku z tym dostawa budynków i budowli za wynagrodzeniem, co do zasady, jest opodatkowana VAT.
Zwolnienie dla budynków po pierwszym zasiedleniu 🏠
Jednak w kontekście sprzedaży budynku kluczowe znaczenie ma zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy. Na mocy powyższego przepisu zwalnia się od podatku:
„dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”
Natomiast przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu, lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Czy w związku z powyższymi regulacjami podatnik, który nabył (bez VAT) nieruchomość wraz z budynkiem w fatalnym stanie technicznym, a następnie poniósł nakłady na doprowadzenie budynku do stanu pozwalającego na użytkowanie (wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu), może przy jej sprzedaży skorzystać ze zwolnienia z VAT?
Rozbieżność rozstrzygnięć Naczelnego Sądu Administracyjnego ⚖️
W wyroku z dnia 21 maja 2025 r., sygn. I FSK 340/22, NSA rozstrzygnął, że transakcja sprzedaży takiej nieruchomości zwolniona jest z VAT. Sytuacja dotyczyła nabycia działki wraz z stojącym na niej budynkiem w bardzo złym stanie technicznym w związku, z którym nie nadawał się on do użytkowania i zakwalifikowany został do „środków trwałych w budowie”. Sąd wskazał, że kapitalny remont mający na celu doprowadzenie do stanu pozwalającego na użytkowanie nie może traktowany być jako ulepszenie powodujące odnowienie pierwszego zasiedlenia. Ulepszyć można jedynie budynek będący „środkiem trwałym” a nie środkiem trwałym w budowie. Ponadto o ulepszeniu można by mówić, gdyby w wyniku poniesionych nakładów (przekraczających 30% wartości początkowej), budynek uzyskał nowe funkcjonalności – w tym przypadku została mu jedynie przywrócona zdatność do użytkowania. Konkludując, przy sprzedaż tej nieruchomości skorzystać można ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jednak dwa tygodnie później, również NSA wydał rozstrzygnięcie zmierzające w przeciwnym kierunku. Wyrok z dnia 3 czerwca 2025 r., sygn. I FSK 505/22, dotyczył Spółki, która planowała sprzedać mieszkania powstałe w wyniku gruntownej przebudowy starego hotelu. W trakcie prac budowlanych zburzono większość ścian w budynku (pozostały tylko ściany zewnętrzne i nośne), wymieniono wszystkie instalacje, a także dobudowano nową kondygnację, w której powstały kolejne mieszkania. Spółka zaklasyfikowała lokale jako towary handlowe, a nie środki trwałe.
Sąd orzekł, że aby doszło do ulepszenia budynku muszą spełnione zostać dwie przesłanki:
- ilościowa – nakłady muszą przekroczyć 30% wartości początkowej obiektu,
- jakościowa – działania prowadzą do zmiany wykorzystania budynku lub znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.
Nie ma w tym kontekście znaczenia, czy budynek został przez spółkę uznany za środek trwały, czy towar handlowy. Istotne jest, że nakłady na prace budowlane przekroczyły 30% wartości początkowej budynku i doprowadziły do zmiany jego funkcjonalności. Był stary hotel, są nowe mieszkania. W związku z tym, doszło do ulepszenia budynków wykluczającego zastosowanie zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Należy zatem uznać, że sprzedaż lokali nastąpi przed „ponownym pierwszym zasiedleniem” i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.
Podsumowanie 😶
Przeciwne stanowiska zajęte przez NSA w omówionych powyżej wyrokach wprowadzają niepewność, w jakiej sytuacji dostawa budynku po kapitalnym remoncie będzie wiązać się z koniecznością zapłaty VAT z uwagi na dokonane ulepszenie, a kiedy będzie z niej zwolniona. Z pewnością stwierdzić należy, że uzyskanie przez budynek nowych funkcjonalności wykluczy prawo do skorzystania z preferencji, natomiast zakwalifikowanie go w sposób inny niż środki trwałe (w powyższych wyrokach: ŚT w budowie, towary handlowe) nie daje żadnej gwarancji na brak konieczności opłacenia VAT.
