Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości wywołuje skutki podatkowe?
Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości to częsta praktyka na rynku nieruchomości. Jednak wiele osób zastanawia się, czy otrzymanie zadatku na poczet ceny nieruchomości rodzi skutki podatkowe.
Brak skutków podatkowych przy zawarciu umowy przedwstępnej
Źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednakże przychody z tego źródła powstają tylko, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f.). W przypadku późniejszego zbycia odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f. nie skutkuje powstawaniem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (chyba że – co jednak nie dotyczy omawianego przypadku - następuje w wykonaniu działalności gospodarczej).
Przez odpłatne zbycie nieruchomości rozumie się przy tym przeniesienie jej własności za wynagrodzeniem. Zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości lub praw. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości lub praw, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.
Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia definitywnej umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości lub praw. Wobec tego zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości lub praw w określonym terminie w przyszłości.
Z kolei umowa przenosząca własność (umowa sprzedaży) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia prawa własności i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa między stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353[1) Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny, np. w formie zadatku.
Zadatek a skutki podatkowe
Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania.
Z przepisu art. 394 § 1 ustawy - Kodeks cywilny wynika, że - w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Prowadzi to do wniosku, że do zbycia nieruchomości dojdzie dopiero w momencie, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. W związku z tym, na skutek zawarcia umowy przedwstępnej osoba fizyczna nie uzyska podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu.
Organy podatkowe potwierdzają tę interpretację. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z dnia 18 listopada 2020 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.537.2020.2.JK3) wskazał, że:
„(…) definitywne przeniesienie własności nieruchomości lub praw następuje tylko i wyłącznie w momencie zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej - nawet w formie aktu notarialnego - ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.”
Analogiczne stanowisko zajęto w piśmie z dnia 26 sierpnia 2022 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.662.2022.2.MT), gdzie podkreślono, że:
„(…) zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której otrzyma Pani kwotę zaliczki/zadatku, nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu.”
Podsumowanie
Zawarcie umowy przedwstępnej i otrzymanie kwoty tytułem zadatku na poczet ceny nabycia nieruchomości nie powoduje skutków podatkowych, gdyż podpisując umowę przedwstępną nie przenosimy prawa własności do nieruchomości, czyli nie dochodzi do odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
