Czy usługi hotelarsko-gastronomiczne stanowią usługi najmu?

W piątek 31.03.2023 r. upływa termin na złożenie informacji o prawach do spółek nieruchomościowych CIT-N1 oraz CIT-N2. Warto przy tej okazji zwrócić uwagę na ciekawą interpretację Dyrektora KIS odnoszącą się do jednego z elementów definicji spółki nieruchomościowej. Organ wskazuje w niej, że usługi hotelarsko-gastronomiczne stanowią usługi, o których mowa w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (usługi o podobnych charakterze do umów najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu). Przypomnijmy, że pojęcie spółki nieruchomościowej (w przypadku podmiotów innych niż rozpoczynające działalność) zostało zdefiniowane w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem za spółkę nieruchomościową uznaje się podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, który spełnia łącznie następujące warunki:

1. na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku, gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości,
2. wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz
3. w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto - w przypadku podmiotów innych niż określone w lit.a.

Już w interpretacji indywidualnej z dnia 24 października 2022 r., sygn. 0111-KDIB2-1.4010.485.2022.1.DD, Dyrektor KIS wskazywał: „(…) Umowa hotelowa jest umową nienazwaną, mieszaną, zawierającą w sobie m.in. elementy umowy najmu. Tym samym umowa hotelowa, w tym związana ze świadczeniem usług noclegowych oraz krótkotrwałego zakwaterowania, stanowi umowę nienazwaną mającą charakter podobny do kodeksowej umowy najmu. Oznacza to, że do wymienionych w art. 4a pkt 35 przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są nieruchomości należy zaliczyć również przychody z usług hotelarskich.” W interpretacji indywidualnej z dnia 7 lutego 2023 r., sygn. 0111-KDIB1-2.4010.724.2022.2.EJ, Dyrektora KIS rozszerzył jeszcze tę definicję. Organ wskazał, że „(…) do wymienionych w art. 4a pkt 35 przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są nieruchomości należy zaliczyć również przychody z usług hotelarskich. (…) usługa hotelarsko-gastronomiczna świadczona przez spółkę, która obejmuje m.in. zapewnienie noclegu wraz ze śniadaniem, obsługę recepcji i rezerwacji, zapewnienie sprzątania, posiłki w restauracji, obsługę wydarzeń organizowanych przez klientów (konferencje, spotkania), dostęp do siłowni, sklepu dla gości, a także możliwość parkowania pojazdów jest usługą o, której mowa w art. 4a pkt 35 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ jej głównym celem najem, natomiast pozostałe świadczenie są wtóre względem podstawowego celu zawarcia takiej umowy.” Warto dodać, że wnioskodawca wskazał we wniosku, że nie jest w stanie określić, jaka część ceny za skorzystanie z usługi stanowi cena udostępnienia powierzchni pokoju, ponieważ w skład ceny za dobę wchodzą usługi, które nie są wyodrębnione w cenie doby hotelowej. Tym samym należy wnioskować, że jeśli podatnik jest wstanie wydzielić poszczególne składowe przychodów tj. zapewnienie noclegu wraz ze śniadaniem, obsługę recepcji, sprzątanie, usługi gastronomiczne, obsługę konferencji czy dostęp do siłowni to na potrzeby wyliczenia proporcji dla definicji spółki nieruchomościowej powinien uwzględnić wyłącznie usługi noclegowe. Inne rozumienie przepisu byłoby kuriozalne. Niestety taka konkluzja nie wynika wprost z powołanej wyżej interpretacji.