Czynności przygotowawcze nie wykluczają sprzedaży gruntu bez VAT! (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 10 stycznia 2024 r. sygn. I SA/Gd 940/23)
Plany inwestycyjne, jakie kupujący ma wobec nabywanego gruntu oraz działania, które zamierza podjąć, za zgodą sprzedawcy, przed dokonaniem transakcji, nie powinny automatycznie skutkować opodatkowaniem transakcji VAT
Od wielu lat podatnicy toczą z fiskusem spory, co do tego, czy sprzedaż prywatnych nieruchomości (m.in. gruntów i działek) przez osoby fizyczne podlega opodatkowaniu VAT. Kluczowym dla organów podatkowych argumentem, którego „chwytają” się żądając daniny od sprzedających, jest okoliczność podjęcia czynności przygotowawczych, służących np. zwiększeniu atrakcyjności nieruchomości w oczach potencjalnego nabywcy.
Mając na uwadze znaczną różnorodność stanów faktycznych, nie jest możliwym definitywne określenie, w jakim zakresie czynności podjęte przez sprzedażą wpływają na to, czy dana transakcja podlega opodatkowaniu VAT. W celu rozstrzygnięcia tej kwestii i zapewnienia sobie bezpieczeństwa podatkowego, podatnicy występują o wydanie interpretacji indywidualnych, w których Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej często zajmuje jednak niekorzystne dla sprzedawców stanowisko. Tak też było w sprawie będącej tematem niniejszej publikacji.
Podatnik otrzymał w darowiźnie dwie działki (niezabudowane grunty rolne), które nie były wykorzystywane na cele jakiejkolwiek działalności gospodarczej. We wniosku o interpretację indywidualną sprzedający podkreślił, iż nie prowadzi działalności w zakresie handlu nieruchomościami, jak również nie podejmował działań zmierzających do znalezienia zainteresowanych kupujących oraz podniesienia atrakcyjności gruntu. Wskazał także, że środki uzyskane ze sprzedaży zamierza przeznaczyć na cele prywatne.
Z propozycją zakupu zwróciła się do podatnika pewna spółka, która w ramach umowy przedwstępnej zawartej ze sprzedającym uzyskała jego zezwolenie, by wejść na teren m.in. w celu przeprowadzenia badań geologicznych, a w dalszej kolejności wystąpienia o pozwolenie na budowę na nabytym terenie. Podatnik (sprzedawca) zobowiązał się również w treści umowy pozyskać szereg wymaganych dokumentów, w tym zaświadczenie dotyczącego obowiązującego dla gruntu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Mając na uwadze powyższe sprzedający uznał, że pomimo planów przyszłego nabywcy (tj. rozpoczęcia budowy na terenie będącym przedmiotem zakupu) sama transakcja nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT.
Z ostrożności w treści wniosku o wydanie interpretacji podatnik podniósł jednak również, że w razie gdyby transakcja miała być jednak objęta VAT, to i tak powinna podlegać zwolnieniu z opodatkowania jako dostawa gruntu rolnego.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał podejście sprzedającego za nieprawidłowe stwierdzając, że w tym przypadku zapłaci on VAT od sprzedaży. Organ uznał bowiem, że grunt opisany we wniosku jest terenem przeznaczonym pod zabudowę, co oznacza w konsekwencji, iż nie korzysta on ze zwolnienia jako grunt rolny na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zdaniem fiskusa zwolnienie określone w tym przepisie zostało przewidziane jedynie dla gruntów niezabudowanych oraz niestanowiących terenów budowlanych.
Po stronie podatnika stanął jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, który wyrokiem z 10 stycznia 2024 r. sygn. I SA/Gd 940/23 uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną. Sąd wskazał, iż Dyrektor KIS pospieszył się oceniając wpływ planowanych czynności kupującego (tj. m.in. geologicznego zbadania terenu) na zwiększenie atrakcyjności sprzedawanego gruntu. Działania te nie zostały bowiem jeszcze realnie podjęte i nie wiadomo, czy w ogóle wpłyną na ustaloną cenę sprzedaży nieruchomości. Skład orzekający zwrócił również uwagę, że podatnik nabył grunt na potrzeby prywatne, a w celu sprzedaży nie podjął żadnych czynności realizowanych zwykle przed podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami. W konsekwencji, zdaniem WSA, transakcja opisana we wniosku nie wykazuje cech działalności gospodarczej.
Omawiane rozstrzygnięcie nie jest prawomocne i zapewne to nie ostatnia odsłona sporu między podatnikami a fiskusem, jeśli chodzi o opodatkowanie VAT transakcji nieruchomościowych. Przed zawarciem umowy warto zatem wnikliwie przeanalizować status sprzedawanych działek (w szczególności ich charakterystykę i przeznaczenie, które należy precyzyjnie opisać w akcie notarialnym), a w razie wątpliwości zabezpieczyć skutki podatkowe sprzedaży w drodze interpretacji indywidualnej, choćby miała być ona uzyskana dopiero w następstwie wyroku sądu administracyjnego. W kontekście opisanej sprawy kluczowym jest także zbadanie okoliczności dotyczących zarówno nabyciu, jak i sprzedaży nieruchomości.
#vat #nieruchomości #gruntrolny #terenniezabudowany #czynnościprzygotowawcze #sprzedażprywatnie
