Deweloper naprawia wadliwy budynek. NSA potwierdza prawo do odliczenia VAT
Czy deweloper, który po sprzedaży lokali ponosi wydatki na usunięcie wad budynku, może odliczyć VAT od prac naprawczych?
W najnowszym wyroku z 26 maja 2026 r., sygn. I FSK 1588/23, Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził korzystne dla deweloperów stanowisko: wydatki poniesione na usunięcie wad budynku w ramach odpowiedzialności wobec nabywców lokali mogą dawać prawo do odliczenia VAT.
Sprawa dotyczyła dewelopera, który zrealizował inwestycję mieszkaniową. Po oddaniu budynku do użytkowania i rozpoczęciu odbiorów lokali ujawniły się istotne wady konstrukcyjne, w tym pęknięcia ścian. Ekspertyza wykazała, że przyczyną problemów był błąd projektowy. Deweloper rozpoczął więc prace naprawcze, obejmujące m.in. wzmocnienie konstrukcji budynku. Musiał również zorganizować mieszkańcom lokale zastępcze oraz odtworzyć wykończenie lokali po zakończeniu robót.
Podatnik stał na stanowisku, że wydatki te są związane z jego opodatkowaną działalnością deweloperską. Sprzedaż lokali była czynnością opodatkowaną VAT, a obowiązek usunięcia wad wynikał z odpowiedzialności dewelopera wobec nabywców. W konsekwencji deweloper uznał, że powinien mieć prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków naprawczych.
Innego zdania był Dyrektor KIS. Organ uznał, że prace naprawcze nie służą sprzedaży opodatkowanej, lecz są związane z usunięciem skutków błędu projektanta. Zdaniem organu wydatki te powinny być wiązane raczej z ewentualnym dochodzeniem odszkodowania od projektanta, a odszkodowanie nie stanowi czynności opodatkowanej VAT. W konsekwencji organ odmówił prawa do odliczenia.
Z takim podejściem nie zgodziły się sądy administracyjne. Zarówno WSA w Warszawie, jak i NSA uznały, że wydatki na naprawę wadliwego budynku pozostają w związku z opodatkowaną sprzedażą lokali. Kluczowe znaczenie miało to, że deweloper działał wobec nabywców jako sprzedawca, a sprzedany przez niego „towar” okazał się wadliwy. Usunięcie wad nie było więc odrębnym, niezależnym świadczeniem, lecz realizacją obowiązków wynikających ze sprzedaży lokali.
Co istotne, NSA nie podzielił argumentacji organu dotyczącej potencjalnych roszczeń wobec projektanta. Możliwość dochodzenia odszkodowania od podmiotu odpowiedzialnego za powstanie wad nie zrywa związku między wydatkami naprawczymi a opodatkowaną sprzedażą mieszkań. Takie roszczenie ma charakter wtórny wobec podstawowego obowiązku dewelopera wobec nabywców lokali.
Wyrok NSA z 26 maja 2026 r. ma istotne znaczenie praktyczne. Potwierdza, że wydatki ponoszone na usunięcie wad sprzedanych lokali lub budynku mogą być traktowane jako związane z działalnością opodatkowaną VAT, nawet jeżeli przyczyna wad leży po stronie innego podmiotu. Dla prawa do odliczenia najważniejsze jest to, że naprawa jest konsekwencją sprzedaży opodatkowanej i obowiązków dewelopera wobec nabywców.
