Dochody spółdzielni mieszkaniowej z najmu części wspólnych podlegają zwolnieniu z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. 

Spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi działalność polegającą na zarządzaniu nieruchomościami, obciążając mieszkańców opłatami związanymi z utrzymaniem zasobów. Uzyskuje przychody z wynajmu części wspólnych (dachów, elewacji, lokali), które przeznacza na cele statutowe, w tym remonty i utrzymanie zasobów. Wynajem dotyczy zarówno mieszkańców, jak i podmiotów zewnętrznych. Dochody z najmu są dzielone zgodnie z uchwałą walnego zgromadzenia i przeksięgowane na poszczególne nieruchomości mieszkalne. 

Spółdzielnia wskazała, że dachy, elewacje oraz lokale (części wspólne Spółdzielni) są wynajmowane różnym podmiotom - każdy z tych przedmiotów najmu jest i może być oddawany w najem mieszkańcom Spółdzielni, ale także osobom spoza Spółdzielni - prywatnym oraz podmiotom publicznym i gospodarczym, stowarzyszeniom, fundacjom itd. Najem nie jest skierowany do żadnej konkretnej grupy. Celem najmu jest zapewnienie prawidłowej gospodarki rzeczowo-finansowej poprzez efektywne wykorzystanie możliwie największej ilości posiadanych zasobów, co pozwala na wykorzystanie zgromadzonych środków na cele gospodarki mieszkaniowej (w tym na przeprowadzanie remontów zasobów mieszkaniowych), co z kolei służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin. 

W kontekście wskazanego zwolnienia, Spółka zwróciła się o wydanie interpretacji indywidulanej z pytaniem, czy przychody z tytułu wynajmu części wspólnych - dachów, elewacji oraz lokali stanowiących zasoby Spółdzielni mogą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.  

W interpretacji z dnia 26 sierpnia 2025 r. nr 0111-KDIB1-3.4010.336.2025.3.AN, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Spółki za nieprawidłowe. Zdaniem organu podatkowego, wynajmowane podmiotom zewnętrznym elementy nieruchomości (dachy, elewacje, lokale) nie są wykorzystywane w tym zakresie na cele mieszkaniowe mieszkańców Spółdzielni, lecz służą odrębnym podmiotom. Zawarta umowa nie służy mieszkańcom, a umożliwia podmiotom zewnętrznym prowadzenie działalności gospodarczej poprzez wykorzystanie budynku Spółdzielni. Zatem, dochód z tego tytułu nie pozostaje w związku z podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowych, którym jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin. Organ w konsekwencji uznał, że dochód taki nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, gdyż nieruchomości w tej części nie są wykorzystywane na cele mieszkaniowe mieszkańców Spółdzielni. Tym samym, uzyskane z tytułu najmu Pożytki stanowią dochód z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, co skutkuje obowiązkiem jego opodatkowania. 

Spółka nie zgodziła się ze stanowiskiem organu, zaskarżając wydaną interpretację. Spór został rozstrzygnięty przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 5 marca 2026 r., sygn. I SA/Gl 1212/25, który przyznał rację Spółdzielni.  

Sąd uznał, że pojęcie zasoby mieszkaniowe obejmuje nie tylko lokale mieszkalne, ale również części wspólne budynków, takie jak dachy, elewacje czy lokale użytkowe, które są funkcjonalnie związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. Wynajem tych elementów, nawet podmiotom zewnętrznym, nie wyklucza ich przynależności do zasobów mieszkaniowych. Dochody z takiego wynajmu, jeśli są przeznaczane na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, korzystają ze zwolnienia podatkowego. Organ podatkowy błędnie ograniczył zakres zwolnienia tylko do dochodów z wynajmu na rzecz mieszkańców, pomijając funkcjonalny charakter zasobów mieszkaniowych. 

Sąd w uzasadnieniu wyroku wskazuje, że zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Zdaniem Sądu nie może być wątpliwości, że w pojęciu gospodarki zasobem mieszkaniowym mieści się także wynajmowanie składnika zasobu mieszkaniowego. 

Zdaniem Sądu element zasobu mieszkaniowego nie przestaje być częścią tego zasobu tylko z tego powodu, że na podstawie decyzji podmiotu zarządzającego tym zasobem zaczyna pełnić dodatkową funkcję, niezwiązaną z funkcją mieszkaniową i niemającą żadnego wpływu na realizację przez ten element funkcji mieszkaniowej. W takiej sytuacji nadal zostaje zachowany związek funkcjonalny tego elementu z realizacją jego głównego zadania polegającego na zapewnieniu mieszkańcom budynku możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. 

W konsekwencji Sąd uznał, że organ, wydając kontrolowaną interpretację indywidualną, dokonał błędnej wykładni przepisów prawa materialnego, tj. art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.