Dzierżawa gruntu, a własność domu w kontekście ulgi termomodernizacyjnej

Podstawowe zasady rozliczania przedsięwzięcia termomodernizacyjnego

Ulga termomodernizacyjna jest jedną z preferencji podatkowych przewidzianych w ramach podatku dochodowego od osób fizycznych, umożliwiającą właścicielowi (lub współwłaścicielowi) domu na odliczenie od opodatkowanego dochodu wydatków poniesionych na materiały, urządzenia i usługi związane z przedsięwzięciem termomodernizacyjnym (do wysokości limitu 53 000 zł, przypadającego na jednego podatnika). Odliczenia dokonać można za rok, w którym poniesiono wydatki, natomiast konkretne pozycje kwalifikujące do skorzystania z ulgi wyszczególnione zostały w załączniku do rozporządzenia Ministra Inwestycji i Rozwoju z 21 grudnia 2018 r. w sprawie określenia wykazu rodzajów materiałów, urządzeń i usług związanych z realizacją przedsięwzięć termomodernizacyjnych.

Dzierżawa gruntu, a własność domu

Czy biorąc pod uwagę powyższe warunki, podatnik może skorzystać z omawianej ulgi w odniesieniu do wydatków poniesionych na termomodernizację domu znajdującego się na dzierżawionym gruncie?

Zagadnienie to było przedmiotem interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 kwietnia 2026 r., nr 0115-KDIT3.4011.255.2026.2.AWO. Jak wynika z opisu stanu faktycznego, podatniczka wraz z mężem nieprzerwanie od 1998 r. użytkują grunt na podstawie zawartej z gminą umowy dzierżawy (na czas nieoznaczony). Dzierżawiony grunt z przeznaczony jest pod uprawę warzyw oraz pod istniejący obiekt mieszkalny – dom jednorodzinny wybudowany przez małżeństwo, pozostający w ich wyłącznym władaniu (podatnicy zamieszkują w nim, ponoszą wszelkie koszty jego utrzymania, remontów, a także modernizacji).

Stanowisko Organu podatkowego

Wobec rozpatrywanego stanu faktycznego, organ podatkowy przypomniał, że zgodnie z art. 48 Kodeksu Cywilnego do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Na tej podstawie Dyrektor KIS stwierdził: „ grunty - stanowiące odrębny przedmiot własności - są ze swej natury nieruchomościami, natomiast trwale związane z gruntem budynki - są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być zatem przedmiotem odrębnej własności.”

Skoro więc właścicielem danego gruntu i budynku na nim wzniesionego jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, to prawo do korzystania z tej nieruchomości oraz budynku, wynikające umowy dzierżawy, nie sprawia, że dzierżawca staje się właścicielem lub współwłaścicielem budynku (w przedmiotowej sprawie domu jednorodzinnego). Tym samym, pomimo poniesienia wydatków związanych z termomodernizacją domu, podatniczka nie spełniła warunków do rozliczenia ulgi. W konkluzji, Organ podatkowy wskazał, że nie może zgodzić się ze stanowiskiem wnioskodawcy, bowiem norma zawarta w przepisach o uldze obejmuje swym zakresem wyłącznie właścicieli lub współwłaścicieli budynków mieszkalnych jednorodzinnych.