Estoński CIT – inwestycja w nieruchomość wspólnika – bez ukrytego zysku
Nierzadką sytuacją w biznesie jest to, że najemca danej nieruchomości ponosi nakłady na remont lub modernizację danej nieruchomości.
Zwyczajowo, koszt poniesionych nakładów jest też rozliczany między stronami – na bieżąco, w trakcie trwania całego stosunku najmu lub przy jego zakończeniu, zgodnie z aktualną na dany dzień wartością rynkową tych nakładów.
Nie dziwi zatem fakt, że także podmioty powiązane (np. spółka i jej udziałowiec) zawierają podobnego rodzaju transakcje.
Kluczowe jest wyłącznie ustalenie rynkowych zasad rozliczenia – w klasycznych zasadach podatku CIT Fiskus może chcieć skontrolować wartość przychodu udziałowca (wynajmującego) i wartość kosztów podatkowych spółki (najemcy).
W modelu estońskiego CIT ważne jest to czy wypłacany czynsz i wartość nakładów nie stanowi dochodu z tytułu ukrytych zysków.
W obu przypadkach ważne jest by poniesione nakłady miały charakter zwrotny – w przeciwnym razie, właściciel nieruchomości na rzecz której dokonano nakładów powinien rozpoznać przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń.
Na gruncie estońskiego CIT, w podobnym stanie faktycznym wydawane są rozbieżne interpretacje indywidualne.
Część z nich jest korzystna dla podatników (brak ukrytych zysków i podatku), a część nakazuje rozpoznać ukryte zyski. To pokazuje, że decydują szczegóły dotyczące danego stanu faktycznego, takie jak kwestia tego czy nakłady będą zwrotne, to czy umowa najmu obowiązywała przed wyborem przez spółkę estońskiego CIT, czy jej zawarcie zbiega się w czasie z wyborem ryczałtu, sposób rozliczenia nakładów i ustalenia czynszu najmu.
Więcej pisaliśmy o tym na naszym blogu: https://akademialtca.pl/blog/estonski-cit-naklady-na-nieruchomosc-podmiotu-powiazanego-moga-byc-ukrytym-zyskiem
Dziś krótko omówimy interpretację indywidualną z dnia 11 lipca 2025 r., nr 0114-KDIP2-2.4010.252.2025.1.KW.
Rozstrzygnięcie to jest korzystne dla podatników. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w nim, że:
- jeśli spółka otrzymała dotację na realizację inwestycji nieruchomościowej,
- jeśli inwestycja zostanie zrealizowana na nieruchomości należącej do wspólnika spółki,
- jeśli nakłady spółki na nieruchomość wspólnika zostaną rozliczone w dacie ustania umowy najmu, zgodnie z aktualną na ten dzień wyceną rzeczoznawcy,
- jeśli czynsz najmu został ustalony na warunkach rynkowych,
to realizacja tej inwestycji i poniesienie nakładów ze środków sfinansowanych dotacją, nie będzie podlegać opodatkowaniu jako dochód z tytułu ukrytych zysków.
