🏘️ Flipping mieszkaniami - czy podlega opodatkowaniu PIT?

Dora (twój osobisty asystent podatkowy) wyjaśnia: 

💬 Stanowisko sądów: 

• W wyroku NSA z 25 lutego 2025 r., II FSK 823/22 sąd zakwalifikował „flipy” jako działalność gospodarczą, wskazując na powtarzalny schemat: wyszukiwanie mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach, ale w złym stanie technicznym, remont „systemem gospodarczym” i sprzedaż z zyskiem. Taki model (z góry ukierunkowany na marżę) potwierdza zarobkowy zamiar, a przy spełnieniu przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy PIT wyklucza kwalifikację przychodów do art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT. NSA odrzucił argument podatnika, jakoby była to prywatna sprzedaż, bo w realiach sprawy podatniczka działała we własnym imieniu i aktywnie prowadziła cały proces inwestycyjno-sprzedażowy (negocjacje, kredytowanie zakupów, finalne zbycie). Dodatkowo sąd zwrócił uwagę na okoliczność podważającą wiarygodność narracji o celach mieszkaniowych: zaciąganie kolejnych kredytów mimo równoległych długoterminowych zobowiązań wiązało się przede wszystkim z planem szybkiej ich odsprzedaży. 

• W wyroku NSA 2 czerwca 2022 r., II FSK 2624/19 sąd wyraźnie zaakcentował, że działalność gospodarcza to zjawisko obiektywne. O tym, czy w danym stanie faktycznym mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, przesądza całokształt działań i ich zewnętrzne cechy, a nie subiektywne przekonanie podatnika. O ciągłości i zorganizowaniu prowadzonej działalności gospodarczej w postaci flippingu świadczyła m.in. wieloletnia powtarzalność zakupów i sprzedaży, wyszukiwanie lokali (także zadłużonych), nabywanie na licytacjach komorniczych i dalsza odsprzedaż. W ocenie NSA na handlowy charakter wskazywały też działania typowe dla przygotowania towaru do sprzedaży: podnoszenie atrakcyjności lokali w celu uzyskania ceny zapewniającej zysk, a także kupowanie lokali zajętych przez lokatorów i podejmowanie kroków prowadzących do ich opuszczenia - co jest trudne do pogodzenia z tezą o zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Według sądu, jeśli sprzedaż następuje w wykonaniu działalności, to przychód rozlicza się jako działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), a nie jako odpłatne zbycie prywatne (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). 

🔥 Podsumowanie: 

• „Flipping” może podlegać opodatkowaniem PIT jak działalność gospodarcza, jeżeli aktywność ma cechy zarobkowości, zorganizowania i ciągłości (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT) – a wtedy odpada kwalifikacja z art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT. 

• O kwalifikacji przesądza model działania i fakty, m.in. powtarzalny schemat zakup–remont–sprzedaż z marżą, źródła pozyskiwania lokali (np. licytacje), przygotowywanie lokali „pod nabywcę”, działania wobec lokatorów. Nie jest wystarczająca sama deklaracja, jakoby sprzedaż mieszkań odbywała się „prywatnie”. 

• Liczba transakcji nie jest rozstrzygająca sama w sobie, a kluczowe jest spełnienie przesłanek działalności gospodarczej w realiach danej sprawy. 
  
  *Informacje przekazywane przez Doradzai.com nie są usługami doradztwa podatkowego i nie stanowią wiążącej wykładni przepisów podatkowych