Flipy mieszkaniowe – czy remont i wyposażenie to koszty uzyskania przychodów?
Zakup nieruchomości w celu ich wyremontowania i dalszej odsprzedaży z zyskiem to popularny model biznesowy, który wymaga prawidłowego rozliczenia nakładów inwestycyjnych. Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, jeśli lokale traktowane są jako towary handlowe, wydatki na ich przebudowę, a nawet zakup sprzętu AGD można zaliczyć bezpośrednio do kosztów podatkowych.
Zgodnie z ogólną definicją wyrażoną w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów. W przypadku obrotu nieruchomościami granica między ulepszeniem majątku firmy a przygotowaniem towaru do sprzedaży może budzić wątpliwości.
Przykładowo, jeśli podatnik, który w ramach swojej działalności nabywa na rynku wtórnym mieszkania wymagające gruntownego remontu to ponosi szereg nakładów: kupuje materiały wykończeniowe, opłaca zewnętrzne ekipy budowlane, a nierzadko całkowicie zmienia układ funkcjonalny lokalu. Dodatkowo, aby podnieść standard i rynkową atrakcyjność oferty może wyposażyć mieszkanie w nowy sprzęt AGD, taki jak lodówki czy piekarniki. Pojawia się tu dylemat: czy te wszystkie nakłady można ująć bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodów w pełnej wysokości, czy też należy stosować limity właściwe dla ulepszania środków trwałych.
Stanowisko organów podatkowych w tego typu sprawach opiera się na pierwotnym przeznaczeniu nabywanego majątku. Jeśli nieruchomości od momentu zakupu nie są wykorzystywane jako majątek trwały firmy, lecz stanowią wyłącznie towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży, przepisy o ulepszaniu środków trwałych nie mają zastosowania.
Przykładem takiego stanowiska jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 czerwca 2026 r., nr: 0111-KDIB2-1.4010.220.2026.3.AG. W analizowanym stanie faktycznym organ poparł stanowisko wnioskodawcy prowadzącego działalność typu „flip nieruchomościami”. Organ jednoznacznie potwierdził, że wydatki na zmianę układu funkcjonalnego lokalu oraz zakup instalowanego sprzętu AGD stanowią element przygotowania towaru handlowego do sprzedaży, pozostając w bezpośrednim związku z przychodami spółki. Mają one na celu podniesienie użyteczności mieszkań, a tym samym ułatwienie ich zbycia. W konsekwencji wydatki te są bezpośrednimi kosztami podatkowymi. Ponadto, organ rozstrzygnął, że ustawa o rachunkowości oraz ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych wymagają rzetelnych dowodów księgowych (takich jak faktury, rachunki, umowy czy protokoły odbioru), ale w żadnym wypadku nie nakładają na przedsiębiorcę obowiązku sporządzania fakultatywnej dokumentacji fotograficznej.
