Grunt w leasingu a ceny transferowe - jedna transakcja, jeden próg!
Leasing nieruchomości to świetny sposób na finansowanie inwestycji. W przypadku transakcji zawieranych między podmiotami powiązanymi pojawia się jednak istotny aspekt podatkowy - obowiązek sporządzenia lokalnej dokumentacji cen transferowych. W artykule wyjaśniamy, jak klasyfikować leasing gruntu w kontekście przepisów o cenach transferowych.
Stan faktyczny
A sp. z o.o. sp.k. (Finansujący) planuje oddać w leasing grunt, którego jest właścicielem, podlegający opodatkowaniu CIT i VAT w Polsce. Nieruchomość została nabyta za cenę przekraczającą próg dokumentacyjny i ma zostać wykorzystana przez B sp. z o.o. sp.k. (Korzystającego - podmiot powiązany) do realizacji inwestycji polegającej na wzniesieniu na gruncie nowych budynków i budowli, które będą amortyzowane przez Korzystającego jako obiekty wybudowane na cudzym gruncie. Leasing ma na celu umożliwienie prowadzenia inwestycji oraz zapewnienie separacji ryzyk i możliwości pozyskania finansowania.
Umowa leasingu będzie przewidywała, że Korzystający spłaci w ramach rat leasingowych co najmniej cenę nabycia gruntu, przy czym ostatnia rata, obejmująca różnicę między ceną rynkową Nieruchomości a ceną jej nabycia, będzie warunkiem przeniesienia własności. Raty leasingowe będą składały się z części kapitałowej i odsetkowej, a przeniesienie własności gruntu po zakończeniu umowy nastąpi bez odrębnego wynagrodzenia. Finansujący nie otrzyma dodatkowych świadczeń z tytułu nakładów poniesionych przez Korzystającego na zabudowę.
Pytanie
Czy w związku z zawarciem planowanej umowy leasingu gruntu nie powstanie obowiązek sporządzenia lokalnej dokumentacji podatkowej cen transferowych w zakresie opłat w części kapitałowej, a obowiązek taki może powstać tylko w odniesieniu do części raty odsetkowej, jeśli przekroczone zostaną progi dokumentacyjne wskazane w art. 11k ust. 2 pkt 2 ustawy o CIT, jak również do umowy przenoszącej własność Nieruchomości.
Stanowisko Organu
Organ podatkowy wskazał, że leasing gruntu należy traktować jako jedną, spójną transakcję kontrolowaną o charakterze „innym” w rozumieniu art. 11k ust. 2 pkt 4 ustawy o CIT. Nie należy zatem analizować umowy leasingu na trzech odrębnych płaszczyznach:
· jako transakcji leasingu gruntu (obejmującej spłatę wartości Nieruchomości),
· transakcji finansowej (dotyczącej części odsetkowej)
· ani jako transakcji towarowej (związanej z późniejszym przeniesieniem własności).
Taki podział nie odzwierciedla rzeczywistego charakteru ani ekonomicznej treści umowy. W istocie bowiem wszystkie te elementy tworzą jedną, nierozerwalną konstrukcję prawno-gospodarczą, której celem jest odpłatne udostępnienie gruntu do używania wraz z przewidzianą w umowie możliwością nabycia własności po spełnieniu określonych warunków.
Stanowisko to znajduje potwierdzenie także w rozporządzeniu dotyczącym informacji o cenach transferowych, gdzie leasing nieruchomości ujmowany jest jako jednolita transakcja dotycząca aktywów. W rezultacie właściwy próg dokumentacyjny wynosi 2 mln zł.
0111-KDIB1-1.4010.431.2025.3.MF
