Grunt za lokale: kiedy majątek prywatny wpada w VAT?

W interpretacji indywidualnej z 3 lipca 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.268.2026.3.MGO, Dyrektor KIS odniósł się do skutków VAT przewłaszczenia działek budowlanych na dewelopera oraz późniejszego rozliczenia inwestycji poprzez przydzielenie właścicielce gruntu lokali mieszkalnych i użytkowych. 

O co chodziło w sprawie? 

Podatniczka, osoba fizyczna, była właścicielką dwóch działek budowlanych otrzymanych w darowiźnie od rodziny. Co istotne, działki nie były wykorzystywane w jej działalności gospodarczej, nie były wynajmowane, dzierżawione ani wprowadzane do ewidencji środków trwałych. Podatniczka nie podejmowała również działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, podział, uzbrojenie czy aktywne poszukiwanie nabywcy. 

Z podatniczką skontaktował się deweloper zainteresowany realizacją inwestycji mieszkaniowej na tych działkach. Z uwagi na wymogi finansowania bankowego strony planowały zawarcie umowy przewłaszczenia działek na zabezpieczenie. Deweloper miał stać się właścicielem gruntu, zrealizować inwestycję na własny koszt i ryzyko, a następnie strony miały dokonać rozliczenia. 

Rozważane były dwa warianty. W pierwszym podatniczka mogłaby żądać zwrotnego przeniesienia działek wraz z inwestycją, ale za zwrotem nakładów poniesionych przez dewelopera. W drugim — działki miały pozostać definitywnie u dewelopera, a podatniczka miała otrzymać określone lokale mieszkalne i użytkowe jako ekwiwalent wartości gruntu 

Samo przewłaszczenie na zabezpieczenie — bez VAT 

Dyrektor KIS potwierdził, że samo zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w VAT. 

Organ uznał, że na tym etapie przewłaszczenie ma charakter zabezpieczający i czasowy. Nie dochodzi jeszcze do definitywnej, odpłatnej dostawy towarów. Przeniesienie własności pełni funkcję zabezpieczenia roszczeń dewelopera o zwrot nakładów, a nie stanowi jeszcze przeniesienia prawa do rozporządzenia gruntem jak właściciel.  

Przydzielenie lokali w zamian za grunt — już z VAT 

Inaczej organ ocenił wariant drugi, czyli sytuację, w której po zakończeniu inwestycji działki pozostają definitywnie własnością dewelopera, a podatniczka otrzymuje w zamian lokale. 

Zdaniem DKIS w takim przypadku zabezpieczający charakter przewłaszczenia ustaje. Dochodzi do ostatecznego rozliczenia świadczeń stron. Podatniczka definitywnie przenosi na dewelopera prawo do rozporządzania działkami jak właściciel, a w zamian otrzymuje świadczenie wzajemne w postaci lokali mieszkalnych i użytkowych. 

Co szczególnie istotne, DKIS wskazał, że taka czynność wykracza poza zwykłe wykonywanie prawa własności oraz zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Zdaniem organu nie jest to już rozporządzenie prywatnym składnikiem majątku, lecz gospodarcze wykorzystanie nieruchomości w ramach złożonego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Działki stanowią bowiem wkład właścicielki gruntu do inwestycji deweloperskiej, a oczekiwanym efektem jest uzyskanie wymiernej korzyści ekonomicznej w postaci określonych lokali. 

Co z tego wynika dla praktyki? 

Interpretacja pokazuje, że przy projektach deweloperskich opartych na rozliczeniu „grunt za lokale” ryzyko VAT jest istotne, nawet jeżeli właścicielem gruntu jest osoba fizyczna, która wcześniej nie prowadziła profesjonalnego obrotu nieruchomościami. 

Wniosek? W modelach rozliczenia „grunt za lokale” konieczna jest każdorazowa analiza skutków VAT. W praktyce warto rozważyć wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną jeszcze przed zawarciem umowy z deweloperem. Pozwoli to potwierdzić, czy planowany model rozliczenia będzie traktowany jako zwykły zarząd majątkiem prywatnym, czy jako odpłatna dostawa gruntu podlegająca VAT.