Instalacje technologiczne – część budynku czy odrębna budowla?
Kwestia opodatkowania tzw. budowli w budynkach od lat powoduje liczne spory pomiędzy organami podatkowymi, a podatnikami. Co do zasady, zdaniem podatników obiekty znajdujące się wewnątrz budynku stanowią jego część i podlegają opodatkowaniu zgodnie z powierzchnią użytkową budynku. Organy podatkowe twierdzą natomiast, że żaden przepis ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych nie wyklucza odrębnego opodatkowania budynku i znajdujących się w jego wnętrzu obiektów spełniających definicję budowli.
Na tym tle Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. III FSK 870/25 z dnia 20 stycznia 2026 r. rozstrzygnął spór dotyczący opodatkowania znajdujących się wewnątrz budynku przemysłowego:
- instalacji sprężonego powietrza;
- stacji uzdatniania wody oraz
- rurociągów technologicznych naziemnych.
Zdaniem organów podatkowych oraz sądu pierwszej instancji obiekty te stanowią budowle podlegające opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości od ich wartości. Innego zdania był natomiast podatnik, który argumentował swoje stanowisko faktem, że obiekty te są częścią budynku i stanowią jego integralną część, wyposażenie i powinny być traktowane jako instalacje zapewniające możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem, które nie podlegają odrębnemu opodatkowaniu. W konsekwencji, ich opodatkowanie powinno być uwzględnione w opodatkowaniu powierzchni użytkowej budynków.
W złożonej skardze kasacyjnej podatnik wskazał m.in. na fakt, że instalacje nie spełniają definicji samodzielnych budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ponieważ ich funkcjonowanie jest uzależnione od istnienia budynków i zostały trwale wbudowane w strukturę budynków produkcyjnych.
Rozpatrując przedstawiony spór Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił argumentów strony skarżącej uznając, że instalacje przemysłowe mogą być kwalifikowane jako budowle, odrębne od budynku, w którym je usytuowano. Sąd wskazał, że w odróżnieniu od instalacji budowlanych instalacje technologiczne związane są bezpośrednio z konkretnymi procesami produkcyjnymi lub technologicznymi, które mają miejsce wewnątrz budynku. Są to elementy specyficzne dla danej działalności produkcyjnej, które można dostosować lub usunąć w zależności od aktualnych potrzeb zakładu. Ich obecność dostosowuje budynek do wymogów danego procesu technologicznego, ale nie ma wpływu na podstawową funkcję budynku jako obiektu budowlanego. Kluczowa różnica polega na tym, że instalacje budowlane - takie jak systemy wodociągowe, elektryczne czy wentylacyjne są niezbędne do podstawowego funkcjonowania budynku, gwarantując bezpieczeństwo, komfort i zgodność z przepisami Prawa budowlanego. Instalacje technologiczne natomiast są powiązane wyłącznie z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie są konieczne do tego, by budynek był funkcjonalny jako obiekt budowlany. Można je usunąć, zmodyfikować lub całkowicie wymienić, a budynek nadal będzie spełniał swoje podstawowe funkcje.
W tym zakresie, zdaniem Sądu sporne instalacje nie stanowią integralnych części składowychbudynku. Co prawda budynki przemysłowe wymagają bardziej skomplikowanych instalacji, zapewniających wykorzystywanie budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Niemniej jednak, w ocenie Sądu z definicji obiektu budowlanego można wnioskować, że chodzi o instalacje służące wyłącznie budynkowi, bez których budynek ten nie mógłby spełniać swoich podstawowych funkcji, a nie o instalacje służące produkcji.
W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał ponadto, że sporne obiekty to obiekty budowlane o odmiennych cechach technicznych od budynku, które nie stanowią konstrukcyjnie części budynków. Obiekty te pełnią przy tym samodzielne funkcje, inne niż funkcje pełnione przez budynki. Sam budynek może funkcjonować bez spornych instalacji, ponieważ są one kluczowe jedynie dla realizacji określonych procesów produkcyjnych, a nie dla samego budynku. Ich obecność lub brak nie wpływa na to, czy budynek spełnia swoje podstawowe funkcje. Instalacje technologiczne są elementami, które mogą być usunięte, wymienione lub dostosowane do nowego procesu produkcyjnego, a sam budynek wciąż zachowa swoją funkcjonalność. Są one elementem wyposażenia technologicznego, a nie konstrukcyjnym.
Choć sam niekorzystny dla podatników wyrok zapadł co prawda jeszcze w oparciu o „starą” definicję budowli, może on znaleźć zastosowanie także do sporów na gruncie obecnych przepisów. Interpretacja przedstawiona przez Naczelny Sąd Administracyjny rodzi niestety ryzyko, że organy podatkowe zaczną baczniej przyglądać się obiektom zlokalizowanym wewnątrz budynków, które do tej pory nie były przez podatników zgłaszane do opodatkowania. Może to w konsekwencji doprowadzić do drastycznego zwiększenia obciążeń z tytułu podatku od nieruchomości.
