Kary umowne za opóźnienia mogą być kosztem! 💥
Deweloper, który zapłacił klientom kary umowne za opóźnienie w oddaniu mieszkań, może je ująć w kosztach uzyskania przychodu, o ile nie ponosi winy za to opóźnienie. Tak wynika z najnowszego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 października 2025 r. (II FSK 1655/24).
To kolejny korzystny dla podatników wyrok, który może mieć znaczenie nie tylko dla deweloperów, ale również dla firm budowlanych, dostawców i wykonawców usług.
🧱 Sprawa: kary za opóźnienie w realizacji inwestycji
Deweloper zlecił generalnemu wykonawcy budowę zespołu budynków mieszkalnych. Wykonawca nie dotrzymał terminu, co spowodowało, że deweloper nie był w stanie przekazać lokali swoim klientom.
Efekt? Klienci zaczęli naliczać mu kary umowne za opóźnienia.
Deweloper zapłacił te kwoty i uznał, że może je potraktować jako koszt podatkowy, w końcu poniósł je w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, a nie z własnej winy.
⚖️ Fiskus: kara to kara, niezależnie od przyczyny
Dyrektor KIS nie zgodził się z podatnikiem. W jego ocenie każda kara umowna za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (niezależnie od przyczyny) jest wyłączona z kosztów.
Organ powołał się na art. 16 ust. 1 pkt 22 ustawy o CIT, który stanowi, że nie uważa się za koszt podatkowy kar i odszkodowań z tytułu wad dostarczonych towarów, wykonanych robót i usług oraz zwłoki w ich usunięciu.
Zdaniem fiskusa, „opóźnienie to też zwłoka”, więc nie ma znaczenia, czy deweloper zawinił, czy nie.
🏛️ Sąd: wyjątki należy interpretować ściśle
Sądy obu instancji nie zgodziły się z tą interpretacją.
WSA we Wrocławiu (I SA/Wr 292/24), a następnie NSA w wyroku z 9 października 2025 r. (II FSK 1655/24) podkreśliły, że skoro kara umowna za opóźnienie nie została wprost wymieniona w art. 16 ust. 1 pkt 22 CIT, to nie można jej automatycznie wykluczać z kosztów podatkowych.
NSA powtórzył ugruntowaną już linię orzeczniczą (m.in. II FSK 700/20, II FSK 409/22, II FSK 1012/22), zgodnie z którą przepis o wyłączeniu kar umownych ma charakter wyjątkowy, a wyjątki w prawie podatkowym należy interpretować ściśle, a nie rozszerzająco.
W praktyce oznacza to, że kara za opóźnienie niezawinione przez podatnika może stanowić koszt uzyskania przychodów, o ile spełnia warunki z art. 15 ust. 1 CIT – czyli jest poniesiona w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania jego źródła.
🧩 Co z tego wynika dla podatników?
NSA potwierdził bardzo ważną zasadę:
💬 nie każda kara umowna jest automatycznie wyłączona z kosztów podatkowych.
Kluczowe są dwa warunki:
1️⃣ Brak winy podatnika – kara nie może wynikać z jego zawinionego działania lub zaniechania,
2️⃣ Związek z działalnością – wydatek musi być poniesiony w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów.
Jeśli więc deweloper (lub inna firma) zapłaci karę umowną z powodu okoliczności od niego niezależnych (np. błędy wykonawcy, awarie, klęski żywiołowe, przestoje administracyjne), może mieć prawo zaliczyć ją w koszty CIT.
