Koniec „lex deweloper” – jak zmienią się zasady realizacji inwestycji mieszkaniowych?

Z końcem sierpnia 2026 r. zakończy obowiązywanie tzw. lex deweloper, czyli specustawy umożliwiającej realizację inwestycji mieszkaniowych poza miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dla branży oznacza to powrót do standardowych procedur planistycznych i większe znaczenie dokumentów planowania przestrzennego. 

Co z inwestycjami już rozpoczętymi? 

Wygaśnięcie specustawy nie wstrzyma automatycznie trwających postępowań. Projekty, dla których procedura została skutecznie wszczęta przed utratą mocy ustawy, będą mogły zostać zakończone na dotychczasowych zasadach. Problem dotyczy przede wszystkim nowych inwestycji, których nie będzie już można inicjować w trybie „lex deweloper”. 

Większa rola planów ogólnych i ZPI 

Po wygaśnięciu specustawy podstawowe znaczenie zyskają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, plany ogólne gmin oraz Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI). To właśnie od sprawności samorządów w przygotowywaniu dokumentów planistycznych będzie zależało tempo realizacji nowych przedsięwzięć. 

Co to oznacza dla inwestorów? 

Nowe inwestycje będą wymagały bardziej rozbudowanych procedur planistycznych. W praktyce może to oznaczać dłuższy proces przygotowania inwestycji, większą liczbę formalności oraz wzrost kosztów realizacji projektów. W okresie przejściowym nie można również wykluczyć ograniczenia podaży nowych mieszkań. 

Wygaśnięcie „lex deweloper” nie oznacza zatrzymania rynku mieszkaniowego, ale istotnie zmienia sposób przygotowania nowych inwestycji. Najbliższe miesiące pokażą, czy Zintegrowane Plany Inwestycyjne oraz nowe instrumenty planistyczne zapewnią wystarczającą sprawność procesu inwestycyjnego, aby utrzymać tempo rozwoju rynku nieruchomości.