Małżeńskie ułamki w podatkowym piekle. Kto i ile płaci VAT-u przy najmie wspólnego mieszkania?

Miłość, wierność i uczciwość małżeńska – to brzmi pięknie na ślubnym kobiercu. Kiedy jednak w grę wkracza wspólny najem sześciu lokali mieszkalnych, rozdzielność majątkowa, jej nagłe zniesienie i walka o limit zwolnienia podmiotowego z VAT, romantyzm ustępuje miejsca twardej matematyce i... Dyrektorowi Krajowej Informacji Skarbowej. Przyjrzyjmy się najnowszej, wyjątkowo korzystnej interpretacji fiskusa, która udowadnia, że w podatkach (w przeciwieństwie do małżeństwa) dzielenie przez dwa to najlepsza droga do pełnej harmonii.

Małżeństwo, czyli spółka z bardzo ograniczoną odpowiedzialnością?

Wyobraźmy sobie klasyczny życiowy scenariusz. Jesteś dumnym współwłaścicielem sześciu lokali mieszkalnych. Twoja druga połówka ma w nich dokładnie takie same udziały jak Ty – na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej. Wynajmujecie te lokale długoterminowo na cele mieszkaniowe. Część umów podpisujecie razem, część podpisuje sama żona (bo Ty akurat nie mogłeś dojechać na spotkanie), a jeszcze inne podpisuje żona, ale na aneksach widniejecie już oboje.

Do tego w Waszym życiu dochodzi do nagłego zwrotu akcji: najpierw notarialnie ustanawiacie rozdzielność majątkową, by po kilkunastu miesiącach uroczyście ją znieść i powrócić do wspólnoty ustawowej.

Brzmi jak całkiem dynamiczny scenariusz na obyczajowy serial? Dla doradcy podatkowego to przede wszystkim fascynujące wyzwanie na gruncie ustawy o VAT. Zwłaszcza gdy okazuje się, że ze względów czysto technicznych i uproszczeniowych, całość przychodów z najmu na cele podatku dochodowego (PIT) wykazywał tylko jeden z małżonków – mąż.

Problem za 240 000 złotych

W tym miejscu pojawia się kluczowe pytanie, które spędza sen z powiek niejednemu wynajmującemu: jak na gruncie VAT ustalić limit zwolnienia podmiotowego (czyli legendarne 240 000 zł rocznie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT)?

Czy urzędnicy skarbowi, widząc, że mąż w deklaracji PIT wykazuje 100% przychodu z najmu, uznają, że na gruncie VAT jego obrót również wynosi 100% i tym samym błyskawicznie „wystrzeli” go ponad limit, zmuszając do stania się czynnym podatnikiem VAT? Czy może jednak – zgodnie z logiką prawa cywilnego i rzeczywistą strukturą

własności – obrót ten należy podzielić po połowie, dzięki czemu oboje małżonkowie mogą cieszyć się osobnymi limitami zwolnienia?

Szybka ściągawka z przepisów: Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 240 000 zł. Przekroczenie tego limitu oznacza konieczność rejestracji jako czynny podatnik VAT i naliczania podatku (chyba że stosuje się zwolnienia przedmiotowe, np. najem wyłącznie na cele mieszkaniowe, co jednak w relacjach B2B jest bardzo śliskie).

Dyrektor KIS w roli swatki, czyli VAT to nie PIT!

W najnowszej interpretacji indywidualnej z 3 lipca 2026 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.304.2026.2.KAB) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stanął na wysokości zadania i zaprezentował podejście niezwykle pragmatyczne, zgadzając się w pełni ze stanowiskiem podatnika.

Organ podatkowy przypomniał o jednej z najświętszych zasad systemowych: autonomii prawa podatkowego. To, jak podatnicy ze względów technicznych, organizacyjnych czy upraszczających rozliczają swoje przychody dla celów podatku dochodowego (PIT), nie ma absolutnie żadnego wpływu na ich status i obowiązki na gruncie podatku od towarów i usług (VAT). PIT i VAT to dwa zupełnie różne światy, które rzadko kiedy wymieniają się walentynkami.

Kto podpisuje, ten tańczy? Nie do końca

Fiskus bardzo precyzyjnie przeanalizował kwestię tego, kto na gruncie VAT jest podatnikiem z tytułu najmu nieruchomości należącej do majątku wspólnego. Kluczowy jest tu prosty podział:

1. Wynajem we własnym imieniu

Jeżeli tylko jeden z małżonków jest stroną umowy najmu, działa we własnym imieniu i na własny rachunek – to on jest jedynym podatnikiem VAT z tytułu tej konkretnej transakcji.

2. Wynajem wspólny

Jeżeli w umowie (lub aneksach) wskazani są oboje małżonkowie, oznacza to, że dokonują oni czynności wspólnie. W takiej sytuacji każdy z nich z osobna staje się podatnikiem podatku od towarów i usług, a obrót z tego tytułu powinien być przypisywany każdemu z nich proporcjonalnie do posiadanych udziałów (czyli zazwyczaj po 50%).

W analizowanej sprawie, mimo że mąż rozliczał 100% przychodów w PIT, umowy i stan faktyczny jasno wskazywały, że nieruchomości są współwłasnością w częściach ułamkowych po 1/2, a najem był realizowany wspólnie (bądź przez żonę). Dyrektor KIS potwierdził zatem rzecz bezdyskusyjną: mąż do swojego limitu zwolnienia z VAT (240 000 zł) ma wliczać wyłącznie 50% wartości obrotu z najmu wspólnych lokali.

Druga połowa przypada żonie, która ma swój własny, osobny limit zwolnienia podmiotowego.

Złote wnioski dla wynajmujących małżeństw

Co to rozstrzygnięcie oznacza dla setek tysięcy małżeństw w Polsce, które wspólnie inwestują w nieruchomości na wynajem? Przede wszystkim potężny oddech ulgi i realne oszczędności. Dzięki temu potwierdzeniu:

• Dwa limity to nie jeden: Małżonkowie mogą w praktyce "przepuścić" przez wspólny najem obrót do wysokości aż 480 000 zł rocznie bez konieczności rejestrowania się do VAT, o ile odpowiednio przypiszą obroty do swoich udziałów.
• PIT nie determinuje VAT: Można bez obaw korzystać z uproszczonego rozliczania całości przychodu przez jednego małżonka w podatku dochodowym (na podstawie oświadczenia składanego do urzędu skarbowego) – skarbówka nie wykorzysta tego jako bata na gruncie VAT.
• Decyduje rzeczywistość i prawo cywilne: Kluczowe znaczenie ma obiektywny stan własnościowy nieruchomości oraz treść zawieranych umów najmu, a nie techniczna dystrybucja pieniędzy na kontach czy w deklaracjach PIT.

Potrzebujesz bezpiecznego gruntu pod nogami?

Chociaż bardzo byśmy chcieli, nie pomożemy Wam w rozwiązywaniu sporów o to, czyja kolej na zmywanie naczyń ani nie uratujemy przed cichymi dniami ze współmałżonkiem.

Ale jedno jest pewne – na podatkach i na VAT znamy się jak nikt inny. Jeśli chcesz bezpiecznie i legalnie zoptymalizować najem swoich nieruchomości lub obawiasz się kontroli, zespół LTCA jest do Twojej dyspozycji!