Metraż mieszkania – wnioski po najnowszym wyroku
W ostatnim czasie ponownie na znaczeniu zyskał spór dotyczący sposobu liczenia powierzchni użytkowej mieszkań. Najnowsze orzeczenie Sądu Okręgowego Warszawa-Praga wskazuje, że w określonych sytuacjach wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi nie musi być sprzeczne z prawem. Rozstrzygnięcie to ma istotne znaczenie zarówno dla deweloperów, jak i nabywców lokali.
Swoboda w określaniu metrażu – kluczowe znaczenie umowy
Sąd potwierdził, że w odniesieniu do inwestycji realizowanych przed zmianą przepisów (tj. przed lutym 2026 r.) deweloperzy mieli stosunkowo dużą swobodę w wyborze sposobu obliczania powierzchni lokalu. Normy techniczne, w tym standardy ISO, nie miały charakteru bezwzględnie obowiązującego – ich stosowanie było co do zasady dobrowolne.
W praktyce oznacza to, że dopuszczalne było przyjęcie takiej metody pomiaru, która uwzględniała również powierzchnię zajętą przez ściany działowe, o ile wynikało to wprost z dokumentacji i umowy.
Transparentność ważniejsza niż sama metoda pomiaru
Z perspektywy sądu kluczowe znaczenie miało nie tyle to, jaka metoda została zastosowana, lecz czy nabywca został o niej jasno poinformowany. Jeżeli z umowy, rzutów lokalu lub innych dokumentów wynikało jednoznacznie, że powierzchnia liczona jest wraz ze ścianami działowymi, a cena została z tym powiązana – trudniej skutecznie kwestionować takie postanowienia.
Innymi słowy, decydujące znaczenie ma transparentność i świadomość stron w chwili zawierania umowy.
Brak jednolitej linii orzeczniczej
Pomimo omawianego wyroku nie można mówić o ugruntowanej linii orzeczniczej. W ostatnich latach zapadały również rozstrzygnięcia korzystne dla konsumentów, które przyczyniły się do wzrostu liczby sporów z deweloperami.
Sądy nadal indywidualnie analizują każdą sprawę, w szczególności badając:
- treść umowy deweloperskiej,
- sposób prezentacji metrażu,
- zakres informacji przekazanych nabywcy.
W praktyce oznacza to brak „automatyzmu” – ani po stronie konsumentów, ani deweloperów.
Znaczenie dla rynku nieruchomości
Wyrok ma istotne znaczenie praktyczne. W pojedynczych sprawach spory dotyczą zazwyczaj kilku metrów kwadratowych, jednak przy wysokich cenach nieruchomości przekłada się to na konkretne kwoty. W przypadku sporów zbiorowych skala roszczeń może być wielomilionowa.
Jednocześnie orzeczenie może wpłynąć na bardziej ostrożne podejście nabywców do kierowania pozwów oraz na większy nacisk na precyzyjne konstruowanie umów przez deweloperów.
Wnioski praktyczne
Z punktu widzenia praktyki obrotu nieruchomościami warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii:
- sposób obliczania powierzchni powinien być jasno określony w umowie,
- dokumentacja (rzuty, opisy techniczne) powinna jednoznacznie wskazywać, co wlicza się do metrażu,
- nabywca powinien mieć realną możliwość zapoznania się z metodą pomiaru przed zawarciem umowy.
Obecnie najważniejszym kryterium oceny pozostaje więc nie sama metoda liczenia powierzchni, lecz przejrzystość relacji kontraktowej i zgodna wola stron.
