Nabycie i wynajem nieruchomości w Polsce przez spółkę zagraniczną, a zakład podatkowy

Przedmiot sprawy przed Dyrektorem KIS 

Przedmiotem rozstrzygnięcia Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 4 sierpnia 2025 r., nr 0114-KDIP2-1.4010.355.2025.1.JF była ocena czy nabywanie i wynajmowanie nieruchomości położonych w Polsce przez spółkę zagraniczną (francuską instytucję zbiorowego inwestowania w nieruchomości) prowadzi do powstania w Polsce zagranicznego zakładu podatkowego, czy też skutkuje jedynie ograniczonym obowiązkiem podatkowym z tytułu dochodów z nieruchomości. Dyrektor KIS uznał stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe. 

Wnioskodawcą była spółka prawa francuskiego działająca jako instytucja zbiorowego inwestowania w nieruchomości, której wyłącznym celem jest wynajem i bieżące zarządzanie nabytymi nieruchomościami. Spółka posiada polski NIP i jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a w Polsce nabywa nieruchomość (w formule sale and leaseback), którą bezpośrednio po zakupie wynajmuje. Nie wyklucza kolejnych inwestycji nieruchomościowych w Polsce. 

Elementy rozstrzygające dla oceny zakładu były następujące:  

• spółka nie posiada i nie będzie posiadać w Polsce biura, pracowników ani członków zarządu;  

• kluczowe decyzje gospodarcze i strategiczne (nabycie, zbycie, wynajem, w tym ustalanie i negocjowanie warunków najmu, poważne remonty) zapadają we Francji;  

• bieżące zarządzanie nieruchomością powierzono lokalnemu, niepowiązanemu Property Managerowi, świadczącemu usługi również innym podmiotom i pozbawionemu uprawnień do decyzji strategicznych oraz do zawierania i negocjowania umów najmu;  

• strategiczne wsparcie Asset Managera ma charakter doradczy i jest realizowane z Francji; 

• pełnomocnictwa udzielone doradcom prawnym przy nabyciu ograniczały się do podpisywania umów zgodnie z dyspozycjami spółki (w tym umowy najmu w ramach sale and leaseback) i nie obejmowały negocjowania komercyjnych warunków transakcji; doradcy nie działają na wyłączność spółki. 

Problem prawny 

Czy planowane nabycie i wynajem nieruchomości położonych w Polsce będą skutkować dla wnioskodawcy powstaniem zagranicznego zakładu w Polsce? Zdaniem spółki zakład nie powstanie, a jej obowiązek podatkowy w Polsce będzie wynikać wyłącznie z osiągania dochodów z położonych tu nieruchomości. 

Stanowisko organu 

Organ uznał stanowisko spółki za prawidłowe w pełnym zakresie i odstąpił od uzasadnienia prawnego.  

Argumentacja ta opierała się na rozróżnieniu dwóch odrębnych tytułów opodatkowania nierezydenta w Polsce: dochodu z nieruchomości (art. 3 ust. 3 pkt 2 ustawy o CIT oraz art. 6 polsko-francuskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania) oraz dochodu z działalności prowadzonej przez zakład (art. 4a pkt 11 ustawy o CIT oraz art. 5 i 7 polsko-francuskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania). Nieruchomość inwestycyjna jest aktywem służącym osiąganiu pasywnego dochodu, a nie stałą placówką, przez którą prowadzona jest działalność przedsiębiorstwa – nie spełnia więc przesłanek zakładu wynikających z art. 5 ust. 1 umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO) i Komentarza do Modelowej Konwencji OECD (istnienie placówki, jej stały charakter oraz prowadzenie przez nią działalności przedsiębiorstwa). 

Zakładu nie tworzy również sposób obsługi inwestycji. Bieżące zarządzanie przez niezależnego Property Managera mieści się w ramach jego zwykłej działalności i korzysta z wyłączenia dla niezależnego przedstawiciela (art. 5 ust. 5 UPO). Nie powstaje także zakład typu agencyjnego (art. 5 ust. 4 UPO): ani Property Manager, ani doradcy prawni nie mają pełnomocnictwa do zawierania w imieniu spółki umów konstytuujących zakład – pełnomocnictwa prawników ograniczały się do technicznego podpisania umów według dyspozycji spółki, bez negocjowania warunków komercyjnych, a decyzje strategiczne pozostają we Francji. W konsekwencji spółka podlega w Polsce wyłącznie ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu z tytułu dochodów z nieruchomości, bez powstania zakładu. 

Podsumowanie 

Interpretacja potwierdza korzystne i utrwalone stanowisko dotyczące zagranicznych inwestorów nieruchomościowych: samo nabywanie i wynajmowanie nieruchomości w Polsce nie tworzy zakładu podatkowego, a nierezydent podlega tu ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu z tytułu dochodów z nieruchomości. Rozstrzygające jest to, że nieruchomość stanowi aktywo generujące dochód pasywny, a nie stałą placówkę prowadzenia działalności, oraz że obsługa inwestycji jest powierzona niezależnym podmiotom, przy decyzjach strategicznych podejmowanych za granicą. 

Brak zakładu wspiera zwłaszcza nieposiadanie w Polsce biura, personelu i zarządu, korzystanie z niezależnego (a nie działającego na wyłączność) property managera pozbawionego uprawnień decyzyjnych i pełnomocnictw do zawierania umów najmu, a także podejmowanie kluczowych decyzji poza Polską. Ryzyko powstania zakładu mogłoby się pojawić, gdyby zakres pełnomocnictw lub faktyczny sposób zarządzania wskazywał na aktywne prowadzenie działalności przez stałą placówkę albo przez zależnego przedstawiciela.