Nowe uprawnienia właścicieli mieszkań? Projekt zmian w przepisach o najmie i eksmisji

Rynek najmu od lat zmaga się z problemem najemców, którzy przestają regulować czynsz, nie opuszczają mieszkania po rozwiązaniu umowy, a niekiedy dodatkowo utrudniają właścicielowi dochodzenie roszczeń. W praktyce odzyskanie lokalu może wymagać przeprowadzenia postępowania sądowego, a następnie egzekucji komorniczej. W tym czasie właściciel często nadal ponosi koszty utrzymania nieruchomości, opłat eksploatacyjnych, mediów oraz finansowania kredytu. 

Odpowiedzią na te problemy ma być poselski projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Projekt ma wzmocnić ochronę prawa własności i ograniczyć przypadki celowego wykorzystywania przepisów przez osoby zajmujące lokale bez regulowania należności.  

„Dziki lokator”  

W przekazach medialnych często pojawia się określenie „dziki lokator”. Nie jest to jednak termin zdefiniowany w ustawie. 

W praktyce może ono odnosić się do różnych sytuacji, między innymi do osoby, która: 

• zajęła lokal bez jakiejkolwiek zgody właściciela; 

• początkowo posiadała ważną umowę najmu, ale po jej rozwiązaniu nie opuściła mieszkania; 

• przestała płacić czynsz, choć nadal pozostaje stroną stosunku najmu; 

• korzysta z lokalu po wygaśnięciu tytułu prawnego; 

• uniemożliwia lub znacznie utrudnia prowadzenie postępowania sądowego i egzekucyjnego. 

Rozróżnienie tych przypadków ma istotne znaczenie. Inne środki prawne przysługują bowiem wobec najemcy zalegającego z czynszem, a inne wobec osoby, która zajęła lokal bez zawarcia jakiejkolwiek umowy. 

Szybsze wypowiedzenie umowy z powodu zaległości 

Jedną z najważniejszych zmian proponowanych w projekcie jest skrócenie okresu, po którym właściciel mógłby wypowiedzieć umowę najmu z powodu zaległości. 

Obecnie wypowiedzenie stosunku prawnego z powodu niepłacenia należności jest możliwe, gdy lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Właściciel musi dodatkowo uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości. 

Projekt zakłada możliwość podjęcia działań już po powstaniu zaległości za jeden pełny okres płatności. Nadal konieczne byłoby jednak pisemne wezwanie do zapłaty oraz wyznaczenie dodatkowego terminu.  

Zmiana nie oznaczałaby więc możliwości natychmiastowego rozwiązania umowy po jednodniowym opóźnieniu. Właściciel nadal musiałby dochować wymogów formalnych, w szczególności odpowiednio udokumentować zaległość, doręczyć wezwanie oraz prawidłowo określić dodatkowy termin zapłaty. 

W materiałach prasowych rozwiązanie to przedstawiane jest jako jeden z podstawowych instrumentów mających ograniczyć długotrwałe zajmowanie mieszkań przez nierzetelnych najemców. 

Fikcja doręczenia i problem nieodbieranej korespondencji 

Postępowania przeciwko byłym najemcom są niekiedy przedłużane przez nieodbieranie korespondencji albo nieinformowanie o zmianie miejsca pobytu. 

Projekt przewiduje rozszerzenie przypadków, w których pismo wysłane na ostatni znany adres mogłoby zostać uznane za skutecznie doręczone. Rozwiązanie miałoby zastosowanie między innymi w postępowaniach sądowych i egzekucyjnych. 

Z punktu widzenia właściciela mogłoby to ograniczyć sytuacje, w których sprawa nie może posuwać się naprzód wyłącznie dlatego, że adresat celowo unika odbioru przesyłek. 

Nie oznacza to jednak, że właściciel zostałby zwolniony z obowiązku prawidłowego wskazania strony i jej adresu. W praktyce nadal duże znaczenie będzie miało zgromadzenie danych najemcy przed wydaniem lokalu oraz wprowadzenie do umowy obowiązku zawiadamiania o każdej zmianie adresu do korespondencji. 

Ograniczenie prawa do najmu socjalnego lokalu 

Projekt zakłada również zmianę podejścia do osób, które uporczywie i celowo nie regulują należności. 

Sąd, orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, miałby w większym stopniu badać przyczyny powstania zadłużenia. Inaczej należałoby ocenić osobę, która utraciła możliwość zapłaty z powodu choroby, utraty pracy lub innego zdarzenia losowego, a inaczej najemcę, który posiada środki, ale świadomie uchyla się od wykonywania zobowiązań. 

Autorzy projektu wskazują, że ochrona socjalna powinna służyć osobom rzeczywiście potrzebującym, a nie stanowić narzędzia pozwalającego na wieloletnie korzystanie z cudzej nieruchomości bez ponoszenia opłat.  

Ocena, czy niewykonywanie obowiązków było celowe, będzie jednak wymagała analizy konkretnej sytuacji. Sam fakt istnienia zadłużenia nie powinien automatycznie przesądzać o działaniu w złej wierze. 

Eksmisja do placówki znajdującej się w innej gminie 

Jedną z przyczyn przewlekłości egzekucji jest brak odpowiednich lokali lub pomieszczeń w gminie, na terenie której znajduje się nieruchomość. 

Projekt przewiduje możliwość skierowania osoby eksmitowanej do odpowiedniej placówki położonej w innej gminie, ale w granicach tego samego województwa. Rozwiązanie miałoby znaleźć zastosowanie, gdy właściwa gmina nie dysponuje wolnym lokalem lub odpowiednim miejscem. 

Celem tej propozycji jest ograniczenie sytuacji, w których wykonanie prawomocnego orzeczenia pozostaje przez wiele miesięcy albo lat faktycznie niemożliwe z powodu braków w zasobie mieszkaniowym samorządu. 

Wypowiedzenie najmu na potrzeby właściciela lub jego rodziny 

Projekt ma również skrócić procedurę odzyskania mieszkania, jeżeli właściciel chce w nim zamieszkać osobiście albo przeznaczyć je dla określonego członka najbliższej rodziny. 

Według założeń okres prowadzący do odzyskania nieruchomości miałby wynosić maksymalnie sześć miesięcy. W określonych przypadkach właściciel nie musiałby zapewniać dotychczasowemu lokatorowi lokalu zamiennego. 

Z uprawnienia należałoby korzystać zgodnie z deklarowanym celem. Pozorne wypowiedzenie umowy pod pretekstem zamiaru zamieszkania w lokalu może prowadzić do roszczeń byłego najemcy, zwłaszcza gdy mieszkanie zostanie następnie szybko wynajęte innej osobie. 

Wejście do lokalu i wstrzymanie opłat za media 

Najwięcej kontrowersji mogą wywoływać propozycje dotyczące odpowiedzialności karnej właściciela. 

Projekt przewiduje wyłączenie odpowiedzialności w określonych przypadkach: 

• wejścia właściciela do mieszkania zajmowanego przez osobę nieposiadającą tytułu prawnego; 

• wstrzymania ponoszenia opłat za prąd, gaz lub wodę w lokalu zajmowanym bez podstawy prawnej. 

Obecnie samowolna próba usunięcia lokatora, wymiana zamków, wejście do zajmowanego mieszkania lub odłączenie mediów mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, a w określonych okolicznościach także karnej. Właściciel nie powinien zatem traktować informacji o projekcie jako podstawy do podejmowania takich działań już teraz. 

Co więcej, nawet w razie wejścia nowych przepisów w życie konieczne będzie dokładne zbadanie ich ostatecznego brzmienia. Kluczowe znaczenie może mieć między innymi to, czy osoba rzeczywiście utraciła tytuł prawny, czy rozwiązanie umowy było skuteczne oraz czy właściciel nie narusza innych dóbr chronionych prawem. 

Dwa różne projekty dotyczące eksmisji 

W przestrzeni publicznej omawiane są obecnie co najmniej dwa odrębne kierunki zmian. 

Pierwszy z nich to opisany wyżej poselski projekt wzmacniający pozycję właścicieli prywatnych mieszkań. 

Drugi to projekt rządowy oznaczony numerem UD365. Dotyczy on zapewnienia minimalnej ochrony przed bezdomnością osobom eksmitowanym w ramach egzekucji administracyjnej, między innymi z lokali związanych ze służbami mundurowymi lub z nieruchomości przejmowanych pod inwestycje infrastrukturalne.  

Projekt UD365 nie dotyczy typowej eksmisji byłego najemcy z prywatnego mieszkania na podstawie wyroku sądu cywilnego. Jego celem jest zbliżenie standardu ochrony osób eksmitowanych administracyjnie do ochrony stosowanej w egzekucji sądowej. W szczególności zakłada ograniczenie eksmisji w okresie zimowym, udział gminy w zapewnieniu tymczasowego pomieszczenia oraz dodatkowe gwarancje dla osób wymagających szczególnej ochrony. 

Łączenie obu projektów może prowadzić do błędnego wniosku, że ustawodawca jednocześnie przyznaje prywatnym właścicielom nowe uprawnienia i rozszerza ochronę wszystkich ich najemców. Projekty dotyczą jednak innych rodzajów postępowań oraz innych grup osób. 

Znaczenie proponowanych zmian dla przedsiębiorców 

Problem nierzetelnych najemców nie dotyczy wyłącznie osób wynajmujących pojedyncze mieszkanie. Ma on również znaczenie gospodarcze dla przedsiębiorców inwestujących w lokale, spółek zarządzających nieruchomościami, zarządców budynków oraz podmiotów finansujących inwestycje. 

Długotrwała niemożność odzyskania lokalu może wpływać przykładowo na płynność przedsiębiorstwa, rentowność inwestycji, zdolność obsługi kredytu oraz możliwość dalszego rozporządzania nieruchomością. Z tego względu zmiany w procedurach wypowiadania umów i wykonywania eksmisji mogą mieć skutki wykraczające poza samo prawo mieszkaniowe. 

Jednocześnie przedsiębiorcy powinni uwzględniać, że nawet istotne wzmocnienie praw właścicieli nie zastąpi odpowiedniego zarządzania ryzykiem kontraktowym. Kluczowe pozostają jakość umowy, procedury wewnętrzne, monitoring płatności i szybkie podejmowanie zgodnych z prawem działań. 

Projektowana nowelizacja może istotnie zmienić relacje między podmiotami wynajmującymi lokale a osobami zajmującymi je bez regulowania należności lub bez ważnego tytułu prawnego.  

Jednakże ostateczna ocena nowych rozwiązań będzie możliwa dopiero po zakończeniu procesu legislacyjnego. Na obecnym etapie jest to nadal projekt, którego treść może ulec zmianie.