NSA: amortyzacja mieszkań jednak w kosztach podatkowych!

NSA podważa zakaz amortyzacji mieszkań! 🏠⚖️ 

Czy Polski Ład bezpowrotnie odebrał przedsiębiorcom prawo do amortyzacji mieszkań? Jeszcze kilka miesięcy temu większość ekspertów odpowiedziałaby twierdząco. Teraz sytuacja zaczyna się jednak zmieniać. 

Naczelny Sąd Administracyjny wydał bowiem dwa niezwykle istotne wyroki, które mogą całkowicie odmienić sytuację właścicieli budynków i lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej.  

Dla wielu podatników oznacza to realną szansę na odzyskanie kosztów podatkowych utraconych po wejściu w życie Polskiego Ładu. 

Polski Ład odebrał podatnikom miliardy złotych kosztów 

Przypomnijmy, że od 1 stycznia 2023 r. obowiązuje zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. 

Co szczególnie kontrowersyjne, nowe przepisy objęły również nieruchomości nabyte wiele lat wcześniej, które były już amortyzowane. Podatnicy mogli korzystać jedynie z rocznego okresu przejściowego, a następnie utracili możliwość dalszego rozliczania odpisów amortyzacyjnych w kosztach podatkowych.  

Dla wielu przedsiębiorców, inwestorów i firm posiadających mieszkania na wynajem oznaczało to nagły wzrost podstawy opodatkowania oraz wyższy podatek dochodowy.  

Fiskus i sądy przez lata były zgodne 

Przez ostatnie lata organy podatkowe oraz większość sądów administracyjnych konsekwentnie broniły nowych przepisów. 

Argumentacja była stosunkowo prosta. Skoro ustawodawca przewidział okres przejściowy, to interesy podatników zostały odpowiednio zabezpieczone. W konsekwencji podatnicy przegrywali kolejne spory dotyczące możliwości dalszego amortyzowania mieszkań. 

Wydawało się, że temat jest już definitywnie zamknięty. 

NSA: zakaz może naruszać Konstytucję 

Przełom nastąpił wraz z wyrokiem NSA z 14 stycznia 2026 r. (sygn. II FSK 490/23). Sąd uznał, że odebranie podatnikom prawa do kontynuowania rozpoczętej wcześniej amortyzacji może naruszać: 

✅ zasadę ochrony praw nabytych, 

✅ zasadę ochrony interesów w toku, 

✅ zasadę zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa. 

NSA zwrócił uwagę, że amortyzacja jest procesem rozłożonym na wiele lat. Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości podatnik działał w oparciu o obowiązujące przepisy i miał uzasadnione oczekiwanie, że będzie mógł rozliczyć inwestycję zgodnie z zasadami obowiązującymi w momencie jej rozpoczęcia. 

Co równie istotne, NSA wskazał, że sądy administracyjne mogą odmówić zastosowania przepisu, jeśli jego zastosowanie prowadziłoby do oczywistego naruszenia Konstytucji. 

To nie był jednorazowy wyrok  

Jeszcze większe znaczenie ma fakt, że korzystne stanowisko nie zakończyło się na jednym orzeczeniu. 

W wyroku z 26 marca 2026 r. (sygn. II FSK 785/23) NSA ponownie stanął po stronie podatników i zakwestionował skutki wprowadzonego przez Polski Ład zakazu amortyzacji mieszkań. To może oznaczać początek nowej, korzystnej linii orzeczniczej.  

Czy amortyzacja mieszkań wróci? 

Na razie nie można jeszcze mówić o pełnym przełomie. Zakaz amortyzacji nadal obowiązuje w ustawie, a fiskus nie zmienił swojego stanowiska. 

Jednak dwa korzystne wyroki NSA znacząco zwiększają szanse podatników na wygranie sporów z organami podatkowymi. W praktyce może to oznaczać możliwość odzyskania prawa do amortyzacji, a w niektórych przypadkach również odzyskania nadpłaconego podatku.  

Wyroki NSA: 

• 14 stycznia 2026 r., sygn. II FSK 490/23,  

• 26 marca 2026 r., sygn. II FSK 785/23.