NSA: o przeznaczeniu działki w pierwszej kolejności decyduje decyzja o warunkach zabudowy, a nie ewidencja gruntów
W wyroku z dnia 14 lutego 2024 r. I FSK 787/22 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że przy ustaleniu przeznaczenia gruntu decyzja o warunkach zabudowy i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego mają pierwszeństwo przed ewidencją gruntu. Podział terenu na mniejsze działki po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy nie zmienia przeznaczenia tego terenu.
Przypomnijmy, że stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w ustawie mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Spis treści:
Stan faktyczny
W stanie faktycznym będącym przedmiotem sprawy organy podatkowe wydały decyzję, zgodnie z którą czynny podatnik VAT powinien zapłacić VAT w związku z dokonaną sprzedażą działek. Podatnik VAT twierdził, że sprzedaż działek pozostawała poza zakresem VAT, gdyż została dokonana w ramach obrotu majątkiem prywatnym. Przed sprzedażą, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, podatnik podjął działania zmierzające do wyodrębnienia kilku mniejszych działek z gruntu. Z ostrożności procesowej, podniósł więc zarzut naruszenia art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, wskazując że nawet gdyby uznać, że dokonał sprzedaży działek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (a więc jako podatnik VAT) to przedmiotowe transakcje powinny móc skorzystać ze zwolnienia z VAT jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Podatnik stwierdził bowiem, że decyzje o warunkach zabudowy (determinujące zakwalifikowanie terenu jako budowlanego – co skutkuje brakiem możliwości skorzystania ze zwolnienia z VAT) zostały wydane przed podziałem terenu na mniejsze działki. Podatnik nie uzyskał osobnej decyzji o warunkach zabudowy dla nowo wydzielonych działek, więc w jego ocenie o ich przeznaczeniu powinna decydować ewidencja gruntów. Zgodnie z ewidencją działki stanowiły tereny rolne, a więc nie były przeznaczone pod zabudowę – co miałoby dać furtkę do skorzystania ze zwolnienia z VAT.
Stanowisko NSA
Rozpatrujący skargę podatnika WSA w Łodzi stwierdził, że podatnik przy sprzedaży działek działał w ramach swojej działalności gospodarczej, a jednocześnie nie mógł skorzystać ze zwolnienia z VAT. Przyznał więc rację organom podatkowym.
Rozpatrujący skargę kasacyjną podatnika NSA uznał stanowisko WSA w Łodzi za prawidłowe i oddalił skargę kasacyjną.
Odnosząc się do kwestii prawa do skorzystania ze zwolnienia z VAT, NSA wskazał, że nie można uznać iż podział działki zmienia przeznaczenie terenu. Sąd przywołał przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z których wynika, że decyzja ustalająca warunki zabudowy może być uchylona tylko w dwóch przypadkach, tj. gdy:
- inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę lub
- dla danego terenu ustalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.
Żaden z tych przypadków nie miał miejsca w niniejszej sprawie. Decyzje o warunkach zabudowy wydane dla działek, które następnie zostały podzielone, pozostają więc w mocy. Dokonanie podziału geodezyjnego nie jest bowiem podstawą do wygaśnięcia tych decyzji. Warunki zabudowy odnoszą się do terenu, a nie do poszczególnych geodezyjnie wydzielonych działek, znajdujących się na tym terenie, podział geodezyjny jest natomiast jedynie podziałem technicznym. W przypadku, gdy dla danego gruntu istnieje decyzja o warunkach zabudowy, wówczas dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków nie mają znaczenia. Bierze się je pod uwagę tylko wówczas, gdy przeznaczenia gruntów nie można ustalić na podstawie planów miejscowych ani decyzji o warunkach zabudowy. Ważność warunków zabudowy jest co do zasady bezterminowa, tj. raz wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie traci swej ważności z upływem jakiegokolwiek terminu.
Jak podkreślił NSA, w stosunku do wszystkich działek sprzedanych przez podatnika wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy, bowiem działki te znajdowały się pierwotnie na obszarze większych działek, dla których przed dokonaniem podziału wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy. Podział działki nie spowodował natomiast wygaśnięcia tych decyzji, co oznacza, że nie zmieniło się również przeznaczenie terenu.
Działki sprzedawane przez podatnika stanowiły więc teren budowlany zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i jako takie nie mogły skorzystać ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Analogiczne stanowisko zostało w tej kwestii wyrażone w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego:
- z dnia 17 maja 2018 r., sygn. I FSK 1600/16,
- z dnia 11 października 2018 r. sygn. I FSK 1396/16 oraz
- z dnia 29 czerwca 2023 r., sygn. I FSK 547/19.
NSA wyraził natomiast odmienny pogląd w wyroku z dnia 6 lipca 2018 r., sygn. akt I FSK 1904/16.
