Opodatkowaniu podlega nieruchomość a nie działalność gospodarcza podatnika

W 2021 roku Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przedsiębiorca (sprawa dotyczyła przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną) nie powinien płacić wyższej stawki podatku od nieruchomości tylko dlatego, że jest przedsiębiorcą, jeśli dana nieruchomość nie jest w ogóle wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Chodziło o sytuacje, w których budynek czy grunt nie może być używany ani faktycznie, ani nawet potencjalnie (wyrok z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. akt SK 39/19).

Orzeczenie to wywołało duże zainteresowanie wśród podatników, którzy nie wykorzystują całości posiadanego majątku w działalności gospodarczej. Wzbudziło ono nadzieję, że możliwe będzie wyłączenie z opodatkowania nieruchomości niewykorzystywanych w działalności gospodarczej lub przynajmniej opodatkowanie ich niższą stawką. Wydawało się bowiem, że skoro Trybunał mówi: „nie ma używania – nie ma wyższej stawki”, to będzie można zapłacić mniej.

Z takiego założenia wyszła jedna z firm hotelowych. W czasie pandemii jej obiekt był zamknięty na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia. Goście nie mogli przyjeżdżać, biznes stał w miejscu, a budynki i grunty – choć w posiadaniu przedsiębiorcy – nie były wykorzystywane. Firma uznała więc, że w rozliczeniu podatku powinna zastosować niższą stawkę, jak dla „budynków pozostałych” czy „gruntów pozostałych”. W efekcie złożyła wniosek o stwierdzenie nadpłaty.

Brzmiało logicznie? Organy podatkowe niestety miały inne zdanie. I sądy też. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 czerwca 2025 r., sygn. akt III FSK 1208/24, uznał, że podatek od nieruchomości nie dotyczy „działalności” jako takiej, ale samej nieruchomości. To podatek majątkowy, a nie dochodowy – więc nie ma znaczenia, czy z budynku w danym momencie ktoś korzysta, czy nie.

Co więcej w ocenie NSA – dla zastosowania wyższej stawki wystarczy, że nieruchomość jest w posiadaniu przedsiębiorcy i może potencjalnie służyć działalności gospodarczej. I to nawet wtedy, gdy faktycznie nie przynosi (i z obiektywnych przyczyn nie może przynosić) żadnego dochodu.

Zatem niestety dla podatników, sądy administracyjnie uznały, że nie znajdzie tutaj zastosowania przywołany wcześniej wyrok Trybunału Konstytucyjnego. Należy jednak pamiętać, że sądom administracyjnym zdarza się przełamywać utrwalone linie orzecznicze zatem może i obecna linia orzecznicza ulegnie kiedyś zmianie.