Podatkowe Skutki Powierniczego Nabycia Nieruchomości

Z wielu przyczyn czy to biznesowych, czy osobistych przy nabywaniu nieruchomości możemy chcieć pozostać anonimowi, w takiej sytuacji rozwiązaniem może być powiernicze nabycie nieruchomości.

Spis treści:

1. Powiernicze nabycie nieruchomości
2. Interpretacja indywidualna
3. Skutki zbycia nieruchomości nabytej w ramach umowy powierniczej

Powiernicze nabycie nieruchomości

W obrocie gospodarczym zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, nie zawsze muszą działać osobiście. Jednym z możliwych rozwiązań umożliwiających zachowanie anonimowości przy nabywaniu nieruchomości jest powiernicze nabycie nieruchomości. Powiernik, działając jako samodzielny podmiot na zewnątrz, na mocy wewnętrznego porozumienia z powierzającym, działa na jego rzecz.

Powiernictwo nie jest uregulowane w polskim prawie jako odrębna instytucja prawna, ale jego podstawą jest zasada swobody kontraktowej, wyrażona w art. 353¹ Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Przepis ten mówi, że strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Istotą powierniczego nabycia nieruchomości jest zlecenie nabycia nieruchomości powiernikowi, który nabywa ją we własnym imieniu, ale na rzecz powierzającego, zobowiązując się następnie do przeniesienia własności na niego. Umowa powiernictwa często opiera się na umowie zlecenia, a prawa i obowiązki stron tej umowy należy oceniać według przepisów o zleceniu.

Interpretacja indywidualna

W niedawno wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 4 czerwca 2024 r. numer: 0114-KDIP3-2.4011.303.2024.2.JK3, Wnioskodawca zwrócił się z pytaniem dotyczącym skutków sprzedaży nieruchomości nabytej w ramach umowy powierniczej.

Przypomnijmy, że na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W interpretacji czytamy, że na zlecenie Wnioskodawcy oraz jego żony, powiernik (osoba trzecia nieprowadząca działalności gospodarczej) zakupił 23 września 2011 r. we własnym imieniu nieruchomość gruntową wraz z budynkami położoną na terenie Polski, w formie aktu notarialnego. Umowa zlecenia miała charakter nieodpłatny. W wykonaniu ww. umowy zlecenia (umowy powiernictwa), zleceniobiorca aktem notarialnym z 22 października 2021 r. przeniósł własność przedmiotowej nieruchomości na Wnioskodawcę i jego żonę. Następnie, 19 marca 2024 roku, Wnioskodawca sprzedał nieruchomość, ale środki ze sprzedaży nie zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Skutki zbycia nieruchomości nabytej w ramach umowy powierniczej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że przeniesienie nieruchomości przez powiernika na Wnioskodawcę i jego żonę nie stanowiło umowy sprzedaży, lecz wykonanie zobowiązania wynikającego z wcześniejszej umowy zlecenia. Data nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę to data jej nabycia przez powiernika, czyli 23 września 2011 roku.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości w 2024 roku nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez powiernika.

Podsumowanie

Powiernicze nabycie nieruchomości jest skutecznym rozwiązaniem dla osób pragnących zachować anonimowość przy nabywaniu nieruchomości. Mimo braku odrębnych regulacji prawnych w polskim prawie, zasada swobody kontraktowej umożliwia zawarcie umowy powierniczej na podstawie umowy zlecenia. Skutki podatkowe zbycia nieruchomości nabytej w ten sposób zależą od daty nabycia przez powiernika, co może przynieść korzyści podatkowe, jak w przedstawionym przypadku.