Prawo budowlane – co zmienia się od 7 stycznia 2026 r.?

Dla inwestorów, deweloperów oraz właścicieli domów jednorodzinnych początek roku 2026 przynosi długo wyczekiwany oddech. Z dniem 7 stycznia wchodzi w życie szeroko zakrojona nowelizacja Prawa budowlanego, której głównym celem jest deregulacja i przyspieszenie procesów inwestycyjnych. Ustawodawca zdecydował się na odważny krok w stronę liberalizacji przepisów, zastępując w wielu przypadkach skomplikowaną procedurę pozwolenia na budowę prostszym zgłoszeniem, a nierzadko całkowicie znosząc obowiązek informowania urzędu o planach budowlanych. 

Koniec z "papierologią" dla drobnych inwestycji 

Najbardziej medialną i odczuwalną dla przeciętnego Kowalskiego zmianą jest radykalne rozszerzenie katalogu inwestycji zwolnionych z jakichkolwiek formalności (brak wymogu pozwolenia oraz zgłoszenia). Ustawodawca wyszedł naprzeciw potrzebom właścicieli domów i działkowców. 

Od teraz bez zbędnych procedur wybudujemy m.in. zbiorniki na deszczówkę do 5 m³ czy niewielkie konstrukcje oporowe (do 80 cm wysokości). Duże ułatwienia czekają użytkowników Rodzinnych Ogrodów Działkowych (ROD), którzy bez zgłoszenia mogą instalować baseny do 15 m² oraz oczka wodne do 10 m². Ucieszą się także dyrektorzy szkół i zarządcy obiektów sportowych – niewielka infrastruktura towarzysząca, taka jak trybuny, szatnie czy zadaszenia przy boiskach (do 25 m²), również wypadła z rygorystycznego reżimu pozwoleniowego. 

Era zgłoszenia: od schronów po budynki użyteczności publicznej 

Nowelizacja przesuwa ciężar gatunkowy z pozwoleń na budowę na instytucję zgłoszenia. To istotna zmiana systemowa. Procedura zgłoszeniowa, znacznie szybsza i mniej sformalizowana, obejmie teraz obiekty o sporym znaczeniu. 

Na szczególną uwagę zasługuje możliwość budowy na zgłoszenie wolnostojących budynków użyteczności publicznej o powierzchni do 200 m² (przy zachowaniu maksymalnie dwóch kondygnacji). Jest to ukłon w stronę samorządów i mniejszych przedsiębiorców. 

W odpowiedzi na niepokoje geopolityczne, prawo ułatwia także budowę prywatnej infrastruktury ochronnej. Przydomowe schrony i ukrycia doraźne o powierzchni do 35 m² będą wymagały jedynie zgłoszenia wraz z odpowiednią dokumentacją techniczną. Podobne ułatwienia dotyczą rolników – budowa sporych zbiorników na wodę (do 30 m³) czy utwardzanie terenu w ramach siedliska staje się znacznie prostsze. 

Energetyka rozproszona z zielonym światłem 

Nowe przepisy to także silny impuls dla sektora OZE. Ustawodawca wyraźnie dąży do usunięcia barier administracyjnych dla mikroinstalacji. Montaż przydomowych turbin wiatrowych (o wysokości do 3 metrów ponad dach) nie będzie wymagał żadnych formalności. Wyższe konstrukcje (od 3 do 12 metrów) zrealizujemy na podstawie zgłoszenia. 

Kluczowe zmiany dotyczą również magazynów energii, co jest odpowiedzią na rosnącą popularność fotowoltaiki. Magazyny o pojemności do 30 kWh zamontujemy bez procedur. Większe jednostki (do 300 kWh) będą wymagały zgłoszenia i uzgodnień przeciwpożarowych, co jest rozsądnym kompromisem między swobodą a bezpieczeństwem. 

Mechanizm "Żółtej Kartki" – nowe podejście nadzoru 

Prawdziwą nowością w relacjach na linii inwestor – urząd jest wprowadzenie tzw. mechanizmu "żółtej kartki". Dotychczas stwierdzenie istotnych odstępstw od projektu często wiązało się z natychmiastowym wstrzymaniem prac i widmem rozbiórki. 

Nowela wprowadza procedurę naprawczą. Jeśli organ nadzoru budowlanego wykryje nieprawidłowości, w pierwszej kolejności pouczy inwestora i wyda nakaz przywrócenia stanu zgodnego z projektem, wyznaczając na to termin (np. 60 dni). Dopiero zignorowanie tego ostrzeżenia uruchomi machinę sankcyjną. To zmiana filozofii działania organów – z represyjnej na prewencyjno-naprawczą. 

Warto również wspomnieć o abolicji dla starych samowoli. Obiekty użytkowane od co najmniej 10 lat będą mogły skorzystać z uproszczonej procedury legalizacyjnej, pod warunkiem przedstawienia ekspertyzy potwierdzającej bezpieczeństwo konstrukcji. 

Co jeszcze warto wiedzieć? 

Zmiany dotykają także procedury odwoławczej. Nowy art. 10b ma ukrócić praktykę pieniactwa procesowego, nakładając na skarżących obowiązek merytorycznego uzasadnienia zarzutów. "Zaskarżam, bo tak" przestanie być skuteczną strategią blokowania inwestycji sąsiada. 

Na koniec, pragmatyczna wiadomość dla tradycjonalistów: papierowy dziennik budowy zostaje z nami dłużej. Obowiązek pełnej cyfryzacji (elektroniczny dziennik budowy - EDB) został przesunięty aż do 31 grudnia 2031 roku. 

Podsumowanie 

Styczniowa nowelizacja to krok w dobrą stronę, zdejmujący z inwestorów ciężar wielu zbędnych formalności. Należy jednak pamiętać, że brak wymogu pozwolenia na budowę nie zwalnia z obowiązku przestrzegania przepisów techniczno-budowlanych oraz planów miejscowych. "Budowa na zgłoszenie" czy "bez procedury" to nie to samo co "budowa dowolna".