Profit share a estoński CIT: Przełomowa interpretacja dla branży land developmentu

Wokół definicji działalności pasywnej oraz zakazu posiadania udziałów w innych podmiotach narosło wiele wątpliwości interpretacyjnych.  

Kluczowe znaczenie dla podmiotów operujących w sektorze nieruchomościowym ma najnowsza interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 lipca 2026 r. (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.317.2026.1.AS). Organ potwierdził w niej, że innowacyjny model wynagrodzenia oparty na podziale zysku z deweloperem (tzw. profit share) nie zamyka drogi do korzystania z estońskiego CIT.  

Specyfika branży land developmentu a ryzyko podatkowe 

Działalność typu land development polega na wyszukiwaniu nieruchomości gruntowych, analizie ich potencjału i doprowadzaniu ich do stanu pełnej gotowości inwestycyjnej pod kątem formalno-prawnym oraz administracyjnym. Podmioty te nie realizują fizycznego procesu budowlanego; ich rola kończy się na uzyskaniu kluczowych decyzji – m.in. warunków zabudowy czy ostatecznego pozwolenia na budowę – i zbyciu gruntu podmiotowi trzeciemu (deweloperowi).  

W sprawie rozpatrywanej przez Dyrektora KIS, nowo tworzona spółka z o.o. zaplanowała unikalny, acz coraz powszechniejszy na rynku model biznesowy. Pierwszy element jej przychodu stanowiła cena sprzedaży gruntu deweloperowi, kalkulowana niemal po kosztach nabycia, czyli bez istotnej marży. Zasadniczy zysk spółki miał być generowany dopiero na drugim etapie, w oparciu o dodatkowe, odrębne porozumienie kontraktowe. Przewidywało ono wypłatę wynagrodzenia o charakterze warunkowym, stanowiącego określony procent (profit share) od zysku osiągniętego przez dewelopera po sfinalizowaniu i rozliczeniu całej inwestycji budowlanej. 

Wątpliwości wnioskodawcy dotyczyły tego, czy specyficzna konstrukcja wynagrodzenia (uzależniona od sukcesu i zysku innego podmiotu gospodarczego) nie naruszy bezwzględnych wyłączeń z art. 28j ustawy o CIT. Chodziło w szczególności o zakaz osiągania większości przychodów z tzw. źródeł pasywnych oraz zakaz posiadania praw udziałowych w innych spółkach. 

Charakter przychodów: Działalność rzeczywista czy pasywna? 

Jednym z fundamentalnych warunków determinujących prawo do estońskiego CIT jest struktura przychodów. Zgodnie z art. 28j ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, mniej niż 50% przychodów podatnika może pochodzić m.in. z wierzytelności, odsetek, instrumentów finansowych czy praw autorskich. Przepis ten ma na celu wykluczenie z ryczałtu tzw. spółek pasywnych (portfelowych), które nie prowadzą realnej działalności operacyjnej, a jedynie zarządzają kapitałem. 

Wnioskodawca słusznie argumentował, że działalność w zakresie land developmentu ma charakter wysoce operacyjny, dynamiczny i wiąże się z ponoszeniem pełnego ryzyka gospodarczego. Spółka na własny koszt zleca i finansuje wieloetapowe due diligence, koncepcje architektoniczne, badania geologiczne oraz procedury administracyjne. Jeśli nie uzyska pozwolenia na budowę, nakłady te stają się jej bezpowrotną stratą. 

W wydanej interpretacji Dyrektor KIS w pełni podzielił to stanowisko, uznając je za prawidłowe. Przychody osiągane w formule profit share stanowią w tym przypadku ekwiwalent za wypracowaną przez spółkę wartość dodaną, know-how oraz wkład organizacyjny, a nie pasywny zwrot z ulokowanego kapitału. Co istotne dla podmiotów rozpoczynających działalność, organ przypomniał, że zgodnie z art. 28j ust. 2 pkt 1 ustawy o CIT, w pierwszym roku podatkowym opodatkowania ryczałtem warunek struktury przychodów uznaje się automatycznie za spełniony.  

Status prawny profit share: Kontrakt a prawa udziałowe 

Najbardziej newralgicznym punktem analizy było zderzenie mechanizmu podziału zysku z art. 28j ust. 1 pkt 5 ustawy o CIT. Przepis ten kategorycznie zabrania spółce na estońskim CIT posiadania udziałów lub akcji w kapitale innej spółki, tytułów uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych czy jakichkolwiek praw o charakterze powierniczym. Konstrukcja, w której spółka uzależnia swoje wynagrodzenie od zysku netto dewelopera, mogła z perspektywy fiskusa rodzić ryzyko uznania tego stosunku za ukrytą formę uczestnictwa kapitałowego lub umowę spółki cichej. 

Dyrektor KIS przeciął te wątpliwości, dokonując precyzyjnego oddzielenia uprawnień o charakterze korporacyjnym od czysto obligacyjnych (kontraktowych). Kluczowe znaczenie miały następujące fakty: 

• Spółka nie staje się współwłaścicielem dewelopera, nie obejmuje jego udziałów ani akcji. 

• Nie uczestniczy w organach statutowych dewelopera, nie ma wpływu na jego zarządzanie i nie odpowiada za jego zobowiązania. 

• Nie zawarła umowy spółki cywilnej, konsorcjum ani joint venture. 

W rezultacie profit share został zakwalifikowany wyłącznie jako rynkowy, umowny mechanizm kalkulacji ceny (wynagrodzenia handlowego) za świadczone usługi i zbywany majątek. Spółka z perspektywy prawnej pozostaje wyłącznie wierzycielem z tytułu umowy sprzedaży, a nie wspólnikiem partycypującym w zysku spółki deweloperskiej w sensie prawno-ustrojowym. Taka wierzytelność nie mieści się w katalogu wyłączeń z art. 28j ust. 1 pkt 5 ustawy o CIT. 

Podsumowanie i wnioski dla biznesu 

Omawiana interpretacja z 8 lipca 2026 r. (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.317.2026.1.AS) to niezwykle ważny i wyczekiwany sygnał dla branży nieruchomościowej oraz sektorów pokrewnych, stosujących zaawansowane modele rozliczeń za sukces (success fee, profit share). Fiskus wykazał się w niej racjonalnym podejściem do realiów rynkowych, dając zielone światło dla łączenia elastycznych struktur wynagradzania z dobrodziejstwem estońskiego CIT. 

Dla przedsiębiorców płynie stąd jednak jasna lekcja: o możliwości korzystania z ryczałtu decydują niuanse prawne. Aby obronić prawo do estońskiego CIT przy umowach typu profit share, kluczowe jest precyzyjne sformułowanie kontraktów handlowych. Dokumentacja musi jednoznacznie wskazywać, że prawo do części zysku realizowanego projektu jest jedynie formą rozliczenia ceny za wcześniejsze, realne zaangażowanie operacyjne spółki, a nie przejawem powiązań kapitałowych czy korporacyjnych. Przy spełnieniu tych kryteriów, firmy z sektora land developmentu mogą bezpiecznie optymalizować swoje rozliczenia podatkowe w ramach reżimu estońskiego.