Przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych dopiero po podpisania aktu notarialnego

Obrót nieruchomościami, w tym sprzedaż lokali mieszkalnych jest procesem wieloetapowym, co w naturalny sposób rodzi po stronie podatników podatku dochodowego od osób prawnych pytania o właściwy moment rozpoznania przychodu. Złożoność transakcji polega na tym, że pomiędzy podpisaniem pierwszej umowy a finalnym przekazaniem lokalu ma miejsce szereg zdarzeń, takich jak wpłata zaliczek czy protokolarne przekazanie kluczy. Aby prawidłowo ująć to zagadnienie, należy odwołać się do art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepis ten precyzuje, że za datę powstania przychodu uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, nie później jednak niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. W kontekście nieruchomości kluczowe jest pojęcie „zbycia prawa majątkowego”. Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Na gruncie prawa podatkowego przyjmuje się zatem, że to właśnie podpisanie aktu notarialnego wywołuje tzw. skutek rozporządzający, przenosi własność na nabywcę i tym samym obliguje do rozpoznania przychodu podatkowego. 

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje, zdarzenia poprzedzające podpisanie ostatecznej umowy pozostają neutralne dla momentu powstania przychodu. Zawarcie umowy przedwstępnej lub deweloperskiej tworzy jedynie więź obligacyjną i stanowi obietnicę zawarcia umowy w przyszłości. Ustawowe pojęcie „wydania rzeczy” nie może być w przypadku zbywania nieruchomości utożsamiane z samym fizycznym udostępnieniem lokalu w celu prowadzenia prac wykończeniowych, jeżeli czynność ta nie idzie w parze z prawną zmianą właściciela. Takie rozumienie i stosowanie przepisów znajduje jednoznaczne potwierdzenie w aktualnych interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej czego przykładem jest interpretacja indywidualna z dnia 9 czerwca 2026 roku, nr: 0111-KDIB1-2.4010.179.2026.2.EKB, gdzie organ wprost stwierdził, że momentem powstania przychodu z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych jest dzień zawarcia aktu notarialnego, w którym następuje skuteczne przeniesienie prawa własności na nabywcę. Podkreślił również, że to dopiero ta czynność prowadzi do definitywnego zbycia prawa majątkowego. Z perspektywy podatników dokonujących tego typu transakcji oznacza to, że rozpoznając przychód ze sprzedaży lokali, należy konsekwentnie opierać się na dacie sporządzenia ostatecznej umowy notarialnej.