Rachunek powierniczy a VAT. Kiedy deweloper musi rozpoznać obowiązek podatkowy?
W działalności deweloperskiej jednym z kluczowych zagadnień podatkowych jest ustalenie, kiedy powstaje obowiązek podatkowy w VAT od wpłat dokonywanych przez nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Problem jest praktyczny, ponieważ w modelu deweloperskim środki od klienta często trafiają najpierw na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, a dopiero następnie — po spełnieniu określonych warunków — są wypłacane deweloperowi.
Czy już sama wpłata klienta na rachunek powierniczy powoduje obowiązek rozliczenia VAT? A może VAT powstaje dopiero wtedy, gdy bank wypłaci środki deweloperowi? Co w sytuacji, gdy lokal zostanie wydany nabywcy przed wypłatą ostatniej transzy?
Do tych kwestii odniósł się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 15 stycznia 2026 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.857.2025.2.AA.
Wpłata na rachunek powierniczy to jeszcze nie zapłata dla dewelopera
Zasadą wynikającą z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT jest to, że jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru podatnik otrzyma całość lub część zapłaty, w szczególności zaliczkę, przedpłatę, zadatek lub ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania — w odniesieniu do otrzymanej kwoty.
W przypadku mieszkaniowego rachunku powierniczego sytuacja jest jednak szczególna. Środki wpłacone przez nabywcę nie trafiają bezpośrednio do swobodnej dyspozycji dewelopera. Są one gromadzone na rachunku powierniczym i wypłacane deweloperowi dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie oraz przepisach regulujących działalność deweloperską.
Z tego względu samo dokonanie wpłaty przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy nie powinno być utożsamiane z otrzymaniem zapłaty przez dewelopera w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Deweloper nie może bowiem w tym momencie swobodnie dysponować tymi środkami.
W konsekwencji obowiązek podatkowy w VAT powstaje zasadniczo dopiero z chwilą wypłaty środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rachunek bieżący dewelopera.
Wypłata transzy z rachunku powierniczego jak otrzymanie zaliczki
W interpretacji organ zgodził się ze stanowiskiem, że wypłata środków z rachunku powierniczego na rachunek bieżący dewelopera powoduje powstanie obowiązku podatkowego w VAT. W tym momencie deweloper otrzymuje bowiem realną zapłatę, którą może dysponować.
W praktyce oznacza to, że każda wypłacona transza z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego powinna zostać potraktowana jak otrzymana część zapłaty przed dokonaniem dostawy lokalu lub budynku. Obowiązek podatkowy powstaje więc w odniesieniu do kwoty faktycznie wypłaconej deweloperowi.
Wydanie lokalu może przyspieszyć VAT
Najciekawszy element interpretacji dotyczy sytuacji, w której lokal zostaje wydany nabywcy przed wypłatą ostatniej transzy z rachunku powierniczego oraz przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność.
Organ potwierdził, że w takim przypadku obowiązek podatkowy w VAT powstaje z chwilą wydania lokalu nabywcy — w zakresie tej części ceny, która nie została wcześniej objęta obowiązkiem podatkowym z tytułu wypłaconych transz.
Wynika to z podstawowej zasady VAT, zgodnie z którą dostawa towarów oznacza przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Dla VAT nie zawsze decydujące jest więc formalne przeniesienie własności w akcie notarialnym. Istotne jest to, czy nabywca uzyskał ekonomiczne władztwo nad lokalem.
Jeżeli nabywca otrzymuje klucze, ma prawo wejścia do lokalu, może prowadzić prace wykończeniowe, przechowywać rzeczy, wprowadzać osoby trzecie oraz ponosi koszty eksploatacyjne, to w praktyce może dojść do przeniesienia prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego.
