Refakturowanie mediów - skutki na gruncie VAT

W przypadku świadczenia usług najmu nieruchomości, wynajmujący najczęściej obciążają najemców opłatami za zużyte w danym miesiącu media. Jakie skutki podatkowe należy mieć na uwadze refakturując koszty mediów na najemców?

Pomimo braku normatywnej definicji “refakturowania”, w obrocie profesjonalnym pod tym pojęciem rozumie się odsprzedaż zakupionej usługi lub towaru za kwotę równą kwocie zakupu. W kontekście podatkowym zastosowanie ma zasada, w myśl której do refakturowania może dojść jedynie w sytuacji, gdy strony transakcji zobowiązane są do tego rodzaju operacji zobowiązane w drodze umowy. 

W odniesieniu do skutków na gruncie podatku od towarów i usług w związku z refakturowaniem mediów, jednym z podstawowych problemów wydawało się być określenie prawidłowej stawki podatku VAT. W drodze rozwoju doktryny oraz praktyki interpretacyjnej organów podatkowych, wypracowane konkretne rozwiązania problemowych zagadnień. 

Na potrzeby analizy problemowego zagadnienia warto zwrócić uwagę na istotny wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16 kwietnia 2015 r. (sygn. C-42/14).  Wyrok organu wspólnotowego wskazuje, że zasadniczo dostawa mediów najemcy powinna być uznawana za oddzielną od samej usługi najmu – a przy tym na gruncie VAT opodatkowana według stawek właściwych z osobna dla każdego rodzaju mediów będących przedmiotem refaktury. 

TSUE stoi na stanowisku, że dostawę mediów należy uznać za świadczenia odrębne od samej usługi najmu, gdy najemca jest w stanie decydować o wielkości zużycia energii elektrycznej, ciepłej wody itp. oraz gdy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców - gdy ma możliwość samodzielnego wyboru i podpisania umowy z operatorem mediów. Innymi słowy, jeśli na najemcę przenoszony jest koszt mediów obliczony na podstawie danych z liczników pomiarowych przypisanych do danego lokalu, to kwot refakturowanych należy zastosować stawki VAT właściwe dla każdego z mediów.   

Skutki podatkowe refakturowania będą wyglądały jednak inaczej, gdy najemca ponosi zryczałtowaną, łączną opłatę, która de facto jest niezależna. W takim wariancie wydatki związane z mediami należy potraktować jako nierozerwalnie związane ze świadczeniem usługi najmu. W związku z tym koszt mediów podlega przyłączeniu do podstawy opodatkowania samego najmu - przyjmując przy tym stawkę odpowiednią dla danej sytuacji. 

Tak więc w przypadku najmu lokalu mieszkaniowego na cele mieszkaniowe - świadczenie najmu, jak i zryczałtowana opłata za media będą zwolnione z podatku od towarów i usług. Natomiast jeśli nie zostaną spełnione łącznie przesłanki niezbędne dla zwolnienia, wówczas zarówno najem, jak i opłatę zryczałtowaną należy objąć podatkiem VAT w stawce 23%. 

Reasumując, gdy opłata za media jest uzależniona od ich zużycia, gdzie najemca nie ma możliwości samodzielnego wyboru dostawcy mediów, wówczas zastosowanie będzie miała stawka odpowiednia dla danych mediów (woda, energia elektryczna). Natomiast jeśli opłata pozostaje w niezmienionej wysokości niezależnie od zużycia mediów, wówczas świadczenie takie powinno zostać objęte stawką podatku VAT odpowiednią dla najmu w danej sytuacji. 

#VAT #media #refaktura #najem