Rekompensata za „spokój” przy inwestycji deweloperskiej z VAT? Fiskus o porozumieniach dobrosąsiedzkich

Porozumienia dobrosąsiedzkie są często wykorzystywane przy realizacji inwestycji deweloperskich. Inwestor wypłaca właścicielom sąsiedniej nieruchomości określoną kwotę, a w zamian uzyskuje m.in. zobowiązanie do niewnoszenia sprzeciwów, odwołań lub skarg w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę. Powstaje jednak pytanie, czy otrzymana kwota jest neutralnym podatkowo odszkodowaniem, czy wynagrodzeniem za usługę podlegającą VAT.

Do tej kwestii odniósł się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 grudnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.762.2025.5.ICZ. Organ uznał, że rekompensata wypłacona wspólnocie mieszkaniowej na podstawie porozumienia dobrosąsiedzkiego stanowiła wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług.

Czego dotyczyła sprawa?

Inwestorzy planowali realizację budynku wielorodzinnego z lokalami usługowymi, garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną na działkach sąsiadujących z nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej.

Planowana inwestycja miała bezpośrednio oddziaływać na budynek wspólnoty. Wskazywano m.in. na ryzyko uszkodzenia konstrukcji budynku i lokali, utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości oraz istotne ograniczenie dostępu światła dziennego.

Wspólnota zawarła z inwestorami porozumienie dobrosąsiedzkie. Na jego podstawie otrzymała rekompensatę finansową. Jednocześnie zobowiązała się, że ani ona, ani jej członkowie nie będą wnosić sprzeciwów, odwołań, skarg, zastrzeżeń ani innych środków prawnych w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę.

W ocenie wspólnoty otrzymana kwota miała charakter odszkodowawczy. Miała służyć zabezpieczeniu nieruchomości przed ewentualnymi szkodami, w tym sfinansowaniu nadzoru technicznego, i nie stanowiła zapłaty za usługę.

Fiskus: liczy się rzeczywisty charakter płatności

Dyrektor KIS nie zgodził się ze stanowiskiem wspólnoty.

Organ przypomniał, że zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT świadczeniem usług może być również:

• zobowiązanie do powstrzymania się od określonego działania,
• tolerowanie określonej czynności,
• akceptowanie określonego stanu rzeczy.

Dla uznania danego świadczenia za odpłatną usługę konieczne jest przede wszystkim istnienie stosunku prawnego między stronami, bezpośredniej korzyści po stronie nabywcy oraz związku pomiędzy wykonanym świadczeniem a otrzymaną zapłatą. Sama nazwa płatności nie ma decydującego znaczenia. Kwota określona w umowie jako „rekompensata” może zatem zostać uznana za wynagrodzenie za usługę, jeżeli stanowi zapłatę za konkretne zachowanie drugiej strony.

W analizowanej sprawie świadczeniem wspólnoty było zobowiązanie do niewnoszenia środków prawnych przeciwko inwestycji. Korzyść inwestorów była wyraźna: ograniczenie ryzyka opóźnienia lub zablokowania procesu inwestycyjnego.

Zdaniem organu pomiędzy zachowaniem wspólnoty a wypłatą rekompensaty istniał bezpośredni związek. W konsekwencji doszło do transakcji ekwiwalentnej – wspólnota powstrzymywała się od określonych działań, a inwestorzy wypłacali jej za to wynagrodzenie.

Dyrektor KIS uznał, że wspólnota działała w odniesieniu do tej czynności jako podatnik VAT. Otrzymana kwota podlegała więc opodatkowaniu jako wynagrodzenie za usługę polegającą na umownym zaniechaniu działania.