Skutki podatkowe rozparcelowania i sprzedaży działki otrzymanej w darowiźnie

Z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej wystąpił podatnik, który w 2017 roku otrzymał darowiznę od rodziców do majątku prywatnego w postaci działki rolnej o powierzchni ok. 5 ha. Początkowo działka ta została oddana w dzierżawę na okres od 2017 do 2021 roku, później jednak podatnik zdecydował się na wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy oraz podział nieruchomości na 35 działek wraz z dwiema drogami wewnętrznym zapewnianiającymi wydzielonym działkom dostęp do drogi publicznej. W tym czasie zostały sprzedane 3 działki bez warunków zabudowy w roku 2021, a 20 działek zostało przeznaczonych do sprzedania już z warunkami zabudowy w roku 2022. Kwotę ze sprzedaży działek Wnioskodawca zamierzał przeznaczyć na spłatę kredytu na dom, w którym aktualnie mieszka a także przeprowadzenie wymaganych prac remontowo-wykończeniowych. Pozostałą kwotę ze sprzedaży działek Wnioskodawca chciał przeznaczyć na zakup mieszkania lub działki budowlanej wraz z budową domu mieszkalnego na potrzeby własne. Dodatkowo, podatnik prowadzi działalność gospodarczą - roboty związane z budową rurociągów przemysłowych i sieci rozdzielczych, jednakże sprzedaż działek nie ma z nią związku. Pytanie wnioskodawcy dotyczyło możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej ze względu na przeznaczenie kwoty ze sprzedaży działek na wyżej wskazane cele. Podatnik stał na stanowisku, iż jest uprawniony do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, ponieważ sprzedaż działek nie ma na celu inwestowania a konieczność zaspokojenia potrzeb życiowych.

Dyrektor KIS nie zgodził się z powyższym stanowiskiem (interpretacja indywidualna z dnia 5.07.2022 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.133.2022.3.MJ). Wskazał, iż sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym zgodnie z art. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT. Organ zwrócił także uwagę na zorganizowany charakter działania Wnioskodawcy w postaci podejmowania czynności zmierzających do zwiększenia wartości przedmiotowych działek poprzez wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział nieruchomości na mniejsze działki, co należy uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. W konsekwencji podatnik nie będzie miał możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, tj. ulgi mieszkaniowej.

Sprawę rozstrzygnął dopiero NSA, który przyznał rację Wnioskodawcy. Sąd wskazał na trudności, jakie występują przy jednoznacznym wskazaniu, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej. Jak zauważono, kluczowa jest odpowiedź na pytanie, w jakiej sytuacji przychody ze zbycia składników majątkowych podatnika, które nie stanowią elementu przedsiębiorstwa, powinny zostać zaliczone do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), a w jakiej do przychodów z odpłatnego zbycia mienia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Zdaniem NSA, w rozpatrywanej sprawie nie można przyjąć, iż działania podatnika mają charakter zorganizowany, profesjonalny czy też ciągły. Działania te należy uznać  - w ocenie NSA -za zarząd majątkiem prywatnym, którego celem jest zaspokojenie własnych potrzeb życiowych. W wyroku wskazano, iż: „Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem. (…) Nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że nabycie nieruchomości gruntowej w drodze darowizny, następnie jej podział i potencjalna możliwość zmiany ich przeznaczenia, miałyby wykazywać cechy zorganizowania, ciągłości i trwałości działalności gospodarczej. Gospodarowanie własnym mieniem nie może zostać zarezerwowane wyłącznie do czynności jednorazowych.

Sukcesywne zbywanie działek jako części wydzielonych z jednego zbioru (jednej nieruchomości gruntowej) nie świadczy o systematycznych, ciągłych działaniach związanych z profesjonalnym nabywaniem i sprzedażą nieruchomości. O zorganizowaniu w świetle art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. nie może świadczyć też uzyskanie warunków zabudowy, które w efekcie podniosły wartość działek. Podkreślenia jednak wymaga, że działania te mieszczą się w pojęciu prawidłowego gospodarowania (gospodarności) własnym mieniem”.

Źródło: Wyrok NSA z 16.05.2023 r., sygn. II FSK 21/23