Skutki zasiedzenia nieruchomości w podatkach dochodowych
I. Nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie na gruncie Kodeksu cywilnego
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego (k.c.), posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Doktryna prawa cywilnego ujmuje zasiedzenie jako pierwotny sposób nabycia prawa własności rzeczy przez nieuprawnionego jej posiadacza, na skutek którego dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nowy nabywca uzyskuje je niezależnie od poprzednika.
Posiadacz, który nabył nieruchomość w drodze zasiedzenia ma prawo do żądania sądowego potwierdzenia takiego stanu rzeczy. Jednak z uwagi na fakt, że zasiedzenie następuje ex lege, postanowienie sądu stwierdzające nabycie tego prawa ma wyłącznie charakter deklaratoryjny. Choć stanowi dowód nabycia prawa własności (a przede wszystkim – jest podstawą wpisu prawa własności do księgi wieczystej), to jednak go nie ustanawia, a jedynie potwierdza już zaistniały stan faktyczny. Momentem nabycia prawa własności jest zatem upłynięcie ustawowego czasu nieprzerwanego posiadania – a zatem odpowiednio 20 lub 30 lat, w zależności od wiary posiadacza. Sąd powinien przy tym ustalić datę nabycia prawa własności.
II. Opodatkowanie zasiedzenia nieruchomości na gruncie PIT
W przypadku nabycia prawa własności nieruchomości poprzez instytucję zasiedzenia sytuacja jest w gruncie rzeczy jasna. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn (UPSD).
Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 3 UPSD, podatkowi temu podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy tytułem zasiedzenia.
Z powyższego wynika, że przypadek zasiedzenia nieruchomości przez osobę fizyczną nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Będzie on natomiast podlegał opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Co przy tym istotne – stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 6 UPSD, w takim przypadku obowiązek podatkowy powstanie z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie, a więc nie z chwilą nabycia prawa własności.
III. Opodatkowanie zasiedzenia nieruchomości na gruncie CIT
W odniesieniu do podatku CIT sytuacja nie jest już tak oczywista, jak ma to miejsce w przypadku opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Z utrwalonej linii interpretacyjnej Dyrektora KIS wynika, że nabycie prawa własności nieruchomości poprzez jej zasiedzenie mieści się w dyspozycji art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT – a zatem stanowi przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń, a podatek od niego należy wyliczyć zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o CIT, tj. poprzez określenie ceny rynkowej w obrocie rzeczami tego samego rodzaju. Takie stanowisko Dyrektor KIS zawarł, m.in., w interpretacjach indywidualnych:
- z 7 sierpnia 2025 r., nr: 0111-KDIB1-3.4010.425.2025.1.AN,
- z 25 marca 2026 r., nr: 0111-KDIB1-2.4010.47.2026.1.ANK,
- z 15 grudnia 2025 r., nr: 0114-KDIP2-1.4010.484.2024.3.JF.
Jednak ponad rok temu WSA w Warszawie doszedł do zupełnie odmiennej konkluzji w tym przedmiocie. W wyroku z 28 maja 2025 r., sygn. akt III SA/Wa 525/25, uchylił interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 16 grudnia 2024 r., nr 0114-KDIP2-1.4010.484.2024.3.JF, w której organ nie zgodził się ze stanowiskiem podatnika, uznając – podobnie jak w wyżej przywołanych interpretacjach – że zasiedzenie nieruchomości powoduje powstanie po stronie nabywcy przychodu z tytułu nieodpłatnych świadczeń. WSA powołał się na zasadę pewności prawa i określoności konstruowania obowiązku podatkowego w drodze ustawy. Według tego sądu:
„(…) użyte w art. 12 ust. 1 pkt 2 u.p.d.o.p. określenie "otrzymanie nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw" należy rozumieć jako niewywołujące przychodu w sytuacji, gdy czynność prawna jest ze swej istoty zawsze nieodpłatna (nabycie następuje w drodze zasiedzenia służebności przesyłu lub gdy podatnik, korzystając z zasady swobody umów i kształtowania swej sytuacji prawnej, dokonuje czynności prawnej nieodpłatnie, w drodze umowy lub ugody sądowej). Przychód zaś powstawałby w takich przypadkach, gdy podatnik zmieniając charakter czynności prawnej odpłatnej, dokonuje jej jako nieodpłatnej. W takim przypadku z istoty rzeczy powinien liczyć się na gruncie prawa podatkowego z negatywnymi konsekwencjami podatkowymi”.
WSA posłużył się przy tym rozumowaniem per analogiam do wykładni stosowanej w orzecznictwie sądów administracyjnych w sprawach o skutki nabycia w drodze zasiedzenia służebności przesyłu w podatku CIT. Zgodnie z tą wykładnią, w przypadku zasiedzenia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu nie dochodzi do powstania po stronie nabywcy przychodu z nieodpłatnych świadczeń. Takie stanowisko zostało wyrażone, przykładowo, w wyroku WSA w Warszawie z 17 października 2025 r., sygn. akt III SA/Wa 1572/25.
Czy WSA mógł posłużyć się takim rozumowaniem? Wszystko wskazuje na to, że tak.
Wprawdzie w orzecznictwie NSA wskazuje się, że w prawie publicznym (a do tej właśnie gałęzi przynależy prawo podatkowe), wnioskowanie w drodze analogii jest cyt.: „co do zasady zakazane, a tylko w drodze wyjątku może być w bardzo ograniczony sposób zastosowane” (tak NSA w wyroku z 9 grudnia 2011 r., sygn. akt: II FSK 1130/10).
Skoro jednak w orzecznictwie uznaje się, że zasiedzenie służebności przesyłu nie generuje przychodu z tytułu nieodpłatnych świadczeń z tego właśnie powodu, że zasiedzenie jako takie z istoty rzeczy zawsze jest nieodpłatne (a tym samym nie ma miejsca sytuacja, w której podatnik jest stroną czynności o co do zasady odpłatnym charakterze, którą w drodze umowy dokonuje jako nieodpłatną), to w celu zachowania konsekwencji tak stosowanej wykładni winno się uznać, że niezależnie od tego, czy chodzi o zasiedzenie ograniczonego prawa rzeczowego (służebność przesyłu), czy też o prawo własności, zdarzenie takie nie powinno rodzić przychodu na gruncie ustawy o CIT.
Należy jednak zaznaczyć, że omawiany wyrok WSA z 28 maja 2025 r. jest nieprawomocny, a ostatecznym rozstrzygnięciem problemu zajmie się NSA.
Należy także zauważyć, że nawet jeżeli nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia stanowi przychód z tytułu nieodpłatnego świadczenia, nie można zapominać o zbadaniu kwestii przedawnienia zobowiązania podatkowego. Stosownie bowiem do art. 59 § 1 pkt 9 Ordynacji podatkowej, zobowiązanie podatkowe wygasa w całości lub w części wskutek przedawnienia. Stosownie natomiast do art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej, zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.
Jak wskazano powyżej, skoro do nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia dochodzi z mocy prawa po upływie 20 lub 30 lat, wówczas datą stanowiącą punkt odniesienia do określenia okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego (na gruncie CIT) będzie moment upłynięcia okresu wynikającego z art. 172 k.c., a w szczególności nie będzie nią data uprawomocnienia się wyroku sądu o stwierdzeniu zasiedzenia własności.
