Spór o podatek od nieruchomości od wynajmowanych budynków mieszkalnych

Sprawa dotyczyła spółki - właściciela nieruchomości, które były odpłatnie wynajmowane osobom fizycznym na cele mieszkalne. Organy podatkowe uznały, że nieruchomości te, mimo ich mieszkalnego charakteru, są związane z działalnością gospodarczą, ponieważ najem realizowany jest w ramach działalności zarobkowej spółki. Na tej podstawie nałożono na spółkę podatek od nieruchomości według najwyższej stawki, właściwej dla gruntów i budynków związanych z działalnością gospodarczą. Spółka zaskarżyła wyrok WSA, zarzucając m.in. błędne zastosowanie przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wskazując, że nieruchomości są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkalne przez najemców, co wyklucza zastosowanie wyższej stawki. Jednak WSA zgodził się ze stanowiskiem organów podatkowych.

Co na to NSA?

Naczelny Sąd Administracyjny  w wyroku z dnia 14 maja 2025 r. sygn. akt. III FSK 231/24 uchylił wyrok WSA wskazując że:

"Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l."

Oznacza to, że sama posiadanie nieruchomości mieszkalnych przez przedsiębiorcę nie przesądza o wyższej stawce, jeżeli nieruchomość nadal spełnia funkcję mieszkalną.

Podsumowanie – co to oznacza dla podatników?

NSA potwierdził, że nieruchomości mieszkalne wynajmowane na cele mieszkaniowe nie powinny automatycznie podlegać opodatkowaniu najwyższą stawką tylko dlatego, że są wynajmowane w ramach działalności gospodarczej. Dla zastosowania podwyższonej stawki istotne jest nie tylko, kto jest właścicielem, ale również w jaki sposób nieruchomość jest wykorzystywana. Jeżeli lokal jest wykorzystywany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemców, to nadal podatnik po spełnieniu warunków ma prawo do zastosowania obniżonej stawki podatku.