Sprzedaż działek po podziale gruntu. Kiedy działalność? Jak liczyć upływ 5 lat?
Sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne w kontekście ustawy o PIT bywa przedmiotem wątpliwości podatników, często pojawiają się pytania:
- Czy transakcja stanowi zbycie składnika majątku prywatnego czy też dokonywana jest w ramach działalności gospodarczej?
- W przypadku sprzedaży prywatnej częstą wątpliwością jest natomiast kwestia, jak liczyć upływ 5 letniego terminu, po upływie którego sprzedaż nie podlega opodatkowaniu PIT.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 20 października 2025 r. nr 0113-KDWPT.4011.211.2025.2.KU znajdujemy wskazówki odnośnie odpowiedzi na powyższe pytania.
Stan faktyczny
Wnioskodawca, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, otrzymał w 2018 r. darowiznę udziału ½ w nieruchomości rolnej od ojca. Drugą połowę otrzymała jego siostra. W 2023 r. wspólnie podjęli decyzję o podziale nieruchomości na 26 mniejszych działek. W 2025 r. nastąpiło zniesienie współwłasności, w wyniku którego każdemu z rodzeństwa przypadło po 10 działek, a 6 pozostało współwłasnością (w tym działka drogowa). Podział miał na celu uregulowanie kwestii własnościowych.
Zamiar sprzedaży dotyczył 2 działek. Działki:
- Są niezabudowane i mają charakter gruntu ornego.
- Są objęte miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
- Na terenie działek nie znajdują się urządzenia budowlane należące do podmiotów trzecich.
- Działki nie były także przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy.
- Działki nie są ogrodzone, ale mają dostęp do infrastruktury wodociągowej.
- Decyzja o sprzedaży została podjęta w celu pozyskania środków na budowę domu mieszkalnego, zaspokojenie potrzeb życiowych, wspólną z siostrą modernizację gospodarstwa rolnego, inwestycję w przyszłościowe cele mieszkaniowe (m.in. budowa domów dla córek).
Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że wartość rynkowa działek, które przypadły mu na własność wskutek zniesienia współwłasności nieruchomości mieściła się w udziale jaki przysługiwał mu przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Wskutek zniesienia współwłasności nie uzyskał przysporzenia majątkowego ponad wartość rynkową udziału, który przysługiwał mu przed dokonaniem tej czynności.
Stanowisko organu – brak działalności
Dyrektor KIS potwierdził, że transakcje zbycia nie mają charakteru działalności gospodarczej, gdyż nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W ocenie organu na prowadzenie działalności gospodarczej może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie, polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.
Organ podkreślił natomiast, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stanowisko Organu – podział nie zawsze jest nabyciem
Organ wskazał ponadto, że nie występuje nowe nabycie w wyniku zniesienia współwłasności, ponieważ wartość działek przypadających podatnikowi nie przekroczyła jego wcześniejszego udziału w nieruchomości. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu.
Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeśli:
- podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
- wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.
Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.
Tym samym, ponieważ Wnioskodawca w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości nabył działki, których wartość nie przekroczyła wartości udziału jaki pierwotnie przysługiwał mu w nieruchomościach przed tym zniesieniem, uznać należy że czynność zniesienia współwłasności nie stanowi dla niego nowego nabycia dla części udziału w nieruchomościach w drodze zniesienia współwłasności.
