Rozliczenie z dzierżawcą nakładów inwestycyjnych poniesionych przez niego na wybudowanie budynku na cudzym gruncie, dokonywane przy okazji sprzedaży tej nieruchomości dzierżawcy, stanowi dla właściciela (sprzedającego) bezpośredni koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia. Potrącenie wzajemnych wierzytelności nie przekreśla prawa do ujęcia tego wydatku w kosztach uzyskania przychodu. 

Częstą praktyką gospodarczą jest dzierżawa gruntów, na których dzierżawca z własnych środków wznosi budynki lub budowle niezbędne do prowadzenia działalności. Budynki takie stają się z mocy prawa własnością właściciela gruntu. Problem pojawia się w momencie, gdy właściciel postanawia sprzedać całą nieruchomość – często właśnie dotychczasowemu dzierżawcy. 

W takiej sytuacji cena sprzedaży powinna odpowiadać wartości rynkowej całej nieruchomości (gruntu wraz ze wszystkimi budynkami). Jednakże, z uwagi na fakt, że dzierżawca uprzednio sam sfinansował budowę, przysługuje mu wobec właściciela roszczenie o zwrot poniesionych nakładów (zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego). W praktyce transakcyjnej roszczenia te są najczęściej kompensowane (potrącane) z ceną sprzedaży, w jednym akcie notarialnym. Sprzedający (właściciel) ma wówczas wątpliwość: skoro nie wypłaca dzierżawcy gotówki, a jedynie potrąca dług, to czy może zaliczyć te zwracane nakłady do swoich kosztów uzyskania przychodów. 

Z takim też pytaniem zwrócił się do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej podatnik, który zamierzała sprzedać dotychczasowemu dzierżawcy działkę budowlaną. Dzierżawca tego terenu wybudował na nim wcześniej z własnych środków budynek biurowo-usługowy. Strony zaplanowały, że podatnik sprzeda nieruchomość po cenie rynkowej (uwzględniającej wartość postawionego przez dzierżawcę budynku). Jednocześnie podatnik miał formalnie uznać dług wobec dzierżawcy z tytułu poniesionych przez niego nakładów na budowę. Cała operacja miała zakończyć się bezgotówkowym potrąceniem wzajemnych wierzytelności: ceny sprzedaży gruntu z wierzytelnością o zwrot nakładów. Podatnik chciał potwierdzić, że w takiej sytuacji równowartość zwracanych nakładów będzie mogła pomniejszyć jej podatek ze sprzedaży. 

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 31 sierpnia 2026 roku, nr: 0114-KDIP2-2.4010.240.2026.4.AS przyznał podatnikowi rację. W interpretacji potwierdzono, że wydatki poniesione na wykup ziemi oraz na rozliczenie (zwrot) nakładów inwestycyjnych poniesionych przez dotychczasowego dzierżawcę stanowią dla niego koszty uzyskania przychodów w dacie sprzedaży nieruchomości (zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). 

Organ podkreślił, że takie wynagrodzenie – rozliczane poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności – ma bezpośredni związek ze sprzedażą, ponieważ spółka opodatkowuje przychód z całej transakcji (odpowiadający wartości rynkowej gruntu wraz z budynkiem). Stanowi więc koszt bezpośrednio związany z przychodami, który powinien zostać potrącony w tym samym roku podatkowym, w którym nastąpi odpłatne zbycie.