Co z tą powierzchnią użytkową?

Podstawa opodatkowania – od czego zależy wysokość podatku

Podatek od nieruchomości w przypadku budynków jest obliczany od powierzchni użytkowej. To właśnie ona stanowi podstawę opodatkowania – im większa powierzchnia użytkowa, tym wyższy podatek. Dlatego tak istotne jest prawidłowe rozumienie tego pojęcia.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (upol) zawiera własną definicję powierzchni użytkowej. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 upol, jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Przy czym za kondygnację ustawodawca uznaje również piwnice, sutereny, garaże podziemne czy poddasza użytkowe. stanowi podstawę opodatkowania budynków podatkiem od nieruchomości. To właśnie powierzchnia użytkowa – zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 2 upol – stanowi podstawę opodatkowania budynków podatkiem od nieruchomości.

Natomiast zgodnie art. 1a ust. 1 pkt 1 upol, budynkiem jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. 

Przy czym w orzecznictwie i doktrynie zwraca się uwagę na niespójność terminologiczną w ustawie: w definicji budynku ustawodawca używa pojęcia „przegrody budowlane”, natomiast w definicji powierzchni użytkowej – słowa „ściana”.

Spór – co z ciągami komunikacyjnymi?

Na tle stosowania definicji powierzchni użytkowej powstał spór co do tego, czy należy do niej zaliczać ciągi komunikacyjne (np. korytarze) nieograniczone ścianami czy przegrodami budowlanymi. Argumentacja podatników sprowadzała się do twierdzenia, że skoro nie są to pomieszczenia w sensie funkcjonalnym, a ich powierzchnia nie została „zamknięta” ścianami, to nie mogą być one traktowane jako powierzchnia użytkowa.

Organy podatkowe i WSA prezentowały stanowisko odmienne – wskazując, że tego rodzaju przestrzenie stanowią część kondygnacji, a skoro ustawodawca wyłączył z powierzchni użytkowej jedynie schody i szyby wind, to wszelkie inne elementy kondygnacji powinny być uwzględniane przy ustalaniu podstawy opodatkowania.

Co na to NSA?

NSA  w wyroku z dnia 12 sierpnia 2025 r. sygn. akt. III FSK 160/24 zauważył niespójność terminologiczną w przepisach upol (w definicji budynku (art. 1a ustawodawca posługuje się pojęciem „przegroda budowlana”, podczas gdy w definicji powierzchni użytkowej używa terminu „ściana”) Wskazał jednak, że rozbieżność ta nie może jednak prowadzić do zawężania zakresu opodatkowania. W ocenie NSA bowiem zasadniczym elementem definicji budynku jest wydzielenie z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, natomiast wyraz „ściana” w art. 1a ust. 1 pkt 5 upol służy wyłącznie opisaniu techniki pomiaru.  Zatem dla potrzeb zmierzenia powierzchni użytkowej budynku istotne jest przede wszystkim, by istniała granica strukturalnie wydzielająca budynek z przestrzeń – nie musi nią być jednak ściana a dowolna „przegroda budowlana”, która jest pojęciem znacznie szerszym. W konsekwencji NSA stanął na stanowisku, że ciągi komunikacyjne – poza klatkami schodowymi i szybami wind – powinny być uwzględniane w powierzchni użytkowej budynku wykazywanej do opodatkowania podatkiem od nieruchomości.