Ulga mieszkaniowa a solidarna odpowiedzialność kredytowa

Ulga mieszkaniowa, przewidziana w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, od lat budzi liczne wątpliwości w praktyce podatkowej. Jednym z problematycznych zagadnień bywa ustalenie czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości (np. stanowiącej majątek osobisty jednego z małżonków) można przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez oboje małżonków czy też zaciągniętego solidarnie przez partnerów na nabycie nieruchomości w częściach ułamkowych. 

Stanowisko Dyrektora KIS jest korzystne dla podatników, potwierdza on, że solidarna odpowiedzialność kredytobiorców sprawia, iż spłata kredytu w całości, nawet jeśli dotyczy nieruchomości nabytej we współwłasności ułamkowej, może być w pełni uznana za realizację własnych celów mieszkaniowych. 

Wspólność majątkowa a spłata kredytu ze środków ze sprzedaży majątku osobistego 

W interpretacji z dnia 14 lipca 2023 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.479.2023.2.MS2, organ wskazał jednoznacznie, że brak jest przeszkód, aby dochód pochodzący ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek osobisty jednego z małżonków został przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez małżonków. Decydujące znaczenie ma tutaj fakt solidarnej odpowiedzialności za zobowiązanie kredytowe oraz to, że kredyt został przeznaczony na nabycie nieruchomości służącej realizacji celów mieszkaniowych rodziny. 

Organ podkreślił, że nawet jeśli środki pochodzą z majątku osobistego, a kredyt obciąża oboje małżonków, to spłata długu hipotecznego stanowi wydatek na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. 

Współwłasność ułamkowa a ulga mieszkaniowa

Jeszcze istotniejsze wnioski płyną z interpretacji z dnia 5 kwietnia 2023 r., nr 0115-KDIT3.4011.92.2023.3.PS. W stanie faktycznym małżonkowie pozostawali w rozdzielności majątkowej, a nabyta nieruchomość stanowiła współwłasność ułamkową (udziały po 1/2). Kredyt hipoteczny został zaciągnięty solidarnie. 

Organ powołał się na art. 21 ust. 26 ustawy o PIT, zgodnie z którym własne cele mieszkaniowe obejmują zarówno nieruchomości stanowiące własność, jak i współwłasność podatnika. W konsekwencji, przy solidarnej odpowiedzialności kredytobiorców, bez znaczenia pozostaje fakt, że podatnik jest tylko współwłaścicielem i posiada określony udział w nieruchomości. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego można uwzględnić całą kwotę spłaconego kredytu. 

Co więcej, Dyrektor KIS zaakceptował, że ulga przysługuje również w sytuacji, gdy nieruchomość jest czasowo wynajmowana, jeśli podatnik wykazał, że w przyszłości planuje w niej realizować własne cele mieszkaniowe. 

Podobnie w interpretacji z dnia 16 maja 2025 r., nr 0115-KDIT1.4011.200.2025.2.JG, Dyrektor KIS potwierdził, że spłata całości kredytu hipotecznego zaciągniętego solidarnie z partnerem (następnie małżonkiem) jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe i może korzystać ze zwolnienia. 

W ww. interpretacji czytamy:  

„Za wydatki uprawniające do zwolnienia przyjmuje się m.in. wydatki na spłatę kredytu hipotecznego. Ponieważ Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny solidarnie ze swoim partnerem - obecnie już (nowym) małżonkiem, Jej odpowiedzialność za dług wynosi więc 100% obecnego długu. Spłata więc w całości obecnego kredytu zwolni Ją z tego długu. Zatem środki przeznaczone na spłatę całości obecnego zadłużenia z tytułu posiadanego kredytu hipotecznego, zaciągniętego z partnerem na wybudowanie domu jednorodzinnego, mogą być uznane za realizację tzw. ulgi mieszkaniowej i korzystać ze zwolnienia w zakresie podatku dochodowego. 

Co istotne, jeżeli kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, czyli zgodnie z umową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt, to podatnik jako kredytobiorca solidarny za zadłużenie wynikające z tej umowy również odpowiada solidarnie, a więc do pełnej wysokości.” 

Stanowisko fiskusa potwierdza, że spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego solidarnie może w całości stanowić wydatek na cele mieszkaniowe, nawet jeśli kredyt został zaciągnięty wspólnie z małżonkiem lub partnerem, a podatnik jest tylko współwłaścicielem nieruchomości.