Ulga mieszkaniowa a zakup mieszkania w Hiszpanii.

Czy sprzedaż nieruchomości w Polsce przed upływem 5 lat i reinwestycja środków poprzez nabycie lokalu mieszkalnego za granicą, np. w Hiszpanii daje prawo do ulgi mieszkaniowej? Interpretacja indywidualna z 21 stycznia 2026 r. (sygn. 0112-KDSL1-1.4011.742.2025.1.DT) odpowiada na to pytanie. Dyrektor KIS potwierdził w niej możliwość zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, mimo że nabyty lokal jest położony w Hiszpanii i bywa czasowo wynajmowany. Na co w praktyce zwrócić uwagę, żeby nie utracić prawa do ulgi w takiej sytuacji? 

Sprzedaż przed 5 latami oznacza PIT 

Na początku przypomnijmy, że co do zasady jeśli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, powstaje przychód ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. W takiej sytuacji dochód rozlicza się w deklaracji PIT-39, a stawka podatku wynosi 19% (art. 30e ustawy o PIT).  

Mechanizm zwolnienia, czyli ulga mieszkaniowa w praktyce 

Jednocześnie ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia w związku z poniesieniem wydatków na cele mieszkaniowe. Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT polega w uproszczeniu na zwolnieniu z PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. 

Jeżeli cały przychód zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe, co do zasady cały dochód może korzystać ze zwolnienia. 

Zakup mieszkania w Hiszpanii jako własny cel mieszkaniowy 

Katalog wydatków na dopuszczalne cele mieszkaniowe zawiera art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Za wydatek na własny cel mieszkaniowy uznaje się m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, przy czym ustawodawca wprost dopuszcza położenie nieruchomości w państwie UE, EOG albo w Szwajcarii. Hiszpania jako państwo UE mieści się w tym zakresie. 

Jeżeli wydatki są ponoszone na nieruchomości położone poza Polską, zwolnienie stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej do uzyskania informacji podatkowych przez polski organ od organu państwa położenia nieruchomości. W przypadku Hiszpanii warunek ten wynika z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z 15 listopada 1979 r., która przewiduje wymianę informacji. 

W praktyce w przypadku państw UE, EOG oraz Szwajcarii warunek informacyjny będzie co do zasady spełniony, ponieważ istnieją podstawy prawne do wymiany informacji podatkowych wynikające z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania albo z innych ratyfikowanych umów międzynarodowych. 

Dla pełnego obrazu, trzeba jeszcze przypomnieć, że ustawa wyłącza z ulgi mieszkaniowej wydatki na cele rekreacyjne (art. 21 ust. 28 ustawy o PIT).  

Najem czasowy nie przekreśla prawa ulgi, ale trzeba udowodnić cel mieszkaniowy 

W omawianej sprawie podatnik deklarował, że lokal w Hiszpanii nabył z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, mieszka w nim część roku, ma meldunek, używa go jako adresu korespondencyjnego, ponosi koszty utrzymania, a pobyty dokumentuje biletami lotniczymi. Jednocześnie w okresach nieobecności lokal jest wynajmowany, przez firmę zewnętrzną, co ma ograniczać koszty i utrzymać lokal w dobrym stanie. 

Dyrektor KIS potwierdził, że ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej nie wskazał też, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zamieszkiwanie w nabytej nieruchomości. 

Dodatkowo organ wskazał, że brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył nieruchomość w celu zamieszkania w niej, ale nieruchomość ta – z różnych powodów – przez jakiś czas w roku jest wynajmowana. W praktyce spójne jest to z podejściem prezentowanym w orzecznictwie NSA, które dopuszcza czasowy najem jako okoliczność neutralną, o ile nie przesłania on mieszkaniowego charakteru nabycia (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. II FSK 3126/14.) 

Krótki komentarz praktyczny 

Interpretacja jest korzystna, gdyż potwierdza, że: 

• zakup mieszkania w innym kraju UE może być celem mieszkaniowym, 
• czasowy najem nie przekreśla prawa do ulgi, jeżeli podatnik potrafi wykazać, że nieruchomość służy (lub będzie służyła) zaspokojeniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych. 

W podobnych sprawach rekomenduję zabezpieczenie dowodowe, czyli przygotowanie dokumentów i argumentów, które pokazują, że lokal za granicą rzeczywiście pełni funkcję mieszkaniową dla podatnika. Przydatne mogą być np. dokumenty potwierdzające pobyt, rachunki, meldunek, realna możliwość zamieszkania. 

Jeżeli planujesz podobną transakcję lub masz wątpliwości, jak udokumentować realizację własnych celów mieszkaniowych, warto skonsultować sprawę z doradcą podatkowym, aby bezpiecznie zaplanować rozliczenie i ograniczyć ryzyko sporu z organem.