🏢 WSA: Amortyzacja mieszkań wraca do gry!

Jeszcze niedawno wydawało się, że temat amortyzacji nieruchomości mieszkalnych został definitywnie zamknięty. Fiskus i NSA konsekwentnie stali na stanowisku: od 2022 r. nie wolno amortyzować mieszkań i domów, a od 2023 r. nawet tych nabytych wcześniej. Dotyczyło to przede wszystkim lokali kupowanych pod wynajem. 

Tymczasem WSA we Wrocławiu właśnie poważnie zachwiał tym poglądem i to w niezwykle istotnym dla praktyków zakresie. 

⚖️ Przełomowy wyrok: mieszkanie na biuro można amortyzować 

W wyroku z 13 listopada 2025 r. (I SA/Wr 477/25) sąd potwierdził, że zakaz amortyzacji nie dotyczy lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na potrzeby działalności gospodarczej, takich jak kancelaria, gabinet czy siedziba firmy – o ile nie są one oddane w najem lub dzierżawę. 

Sprawa dotyczyła adwokata, który kupił nowe mieszkanie od dewelopera i zamierzał przeznaczyć je wyłącznie na kancelarię. Mimo formalnej kwalifikacji lokalu jako „mieszkalny” w księdze wieczystej, miał on od początku pełnić jedynie funkcje biurowe. 

Analogiczny pogląd WSA we Wrocławiu zaprezentował już wcześniej w wyroku z 9 maja 2024 r. (I SA/Wr 960/23). Oba orzeczenia są nieprawomocne, ale ich znaczenie praktyczne jest ogromne. 

📜 Skąd wziął się zakaz amortyzacji? 

Zakaz wynika z: 

• art. 22c pkt 2 ustawy o PIT 

• art. 16c pkt 2a ustawy o CIT, 

zgodnie z którymi budynki i lokale mieszkalne nie podlegają amortyzacji, nawet jeśli służą działalności gospodarczej. 

Jednocześnie w przepisach przejściowych do Polskiego Ładu (art. 71 ustawy nowelizującej) mowa jest wyłącznie o podatnikach osiągających przychody: 

➡️ z najmu, dzierżawy i umów podobnych (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). 

I właśnie ten rozdźwięk pomiędzy regulacjami stał się kluczowy dla wrocławskiego sądu. 

🧠 Argument sądu: to zakaz „antynajmowy”, nie antybiznesowy 

WSA uznał, że celem ustawodawcy było ograniczenie inwestycyjnego wykupywania mieszkań na wynajem, a nie blokowanie kosztów uzyskania przychodu przedsiębiorców, którzy: 

• kupują lokal nie po to, by go wynajmować, 

• lecz po to, by prowadzić w nim własną działalność operacyjną. 

Sąd zwrócił uwagę m.in. na: 

• art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, który wprost reguluje amortyzację budynków i lokali mieszkalnych – co nie miałoby sensu, gdyby wszelkie mieszkania były całkowicie wyłączone z amortyzacji, 

• uzasadnienie Polskiego Ładu, w którym wyraźnie wskazywano na walkę z trendem „kupowania mieszkań pod wynajem”, 

• fundamentalną zasadę podatku dochodowego: 
  nie można osiągać przychodów bez możliwości rozpoznania kosztów ich uzyskania (uchwała NSA II FPS 2/21). 
  
  

🏗️ Co wynika z wyroków dla przedsiębiorców? 

WSA we Wrocławiu jasno rozdzielił: 

❌ Brak prawa do amortyzacji: 

• mieszkania i domy wynajmowane lub dzierżawione, 

• lokale traktowane jako inwestycje kapitałowe. 

✅ Prawo do amortyzacji: 

• lokale formalnie mieszkalne, ale: 

• wykorzystywane wyłącznie jako siedziba firmy, biuro, kancelaria, gabinet, 

• niewynajmowane, 

• faktycznie dostosowane do funkcji działalności gospodarczej. 
  
  

🧾 Jak zabezpieczyć swoją pozycję? 

Podatnicy planujący amortyzować „mieszkanie–biuro” powinni zebrać spójny materiał dowodowy, potwierdzający jego wyłącznie biznesowy charakter, m.in.: 

• wpis lokalu do ewidencji środków trwałych, 

• brak jakichkolwiek umów najmu, 

• aranżację typowo biurową (brak części sypialnej), 

• dokumentację firmową wskazującą adres siedziby, 

• regulamin korzystania z lokalu, 

• w razie potrzeby – zmianę sposobu użytkowania w postępowaniu budowlanym. 

Im silniejsze „oderwanie” lokalu od realnej funkcji mieszkaniowej, tym mniejsze ryzyko sporu z fiskusem. 

⚠️ Ryzyko nadal pozostaje 

Trzeba powiedzieć wprost: 

• wyroki WSA są nieprawomocne, 

• NSA w sprawach dotyczących mieszkań wynajmowanych konsekwentnie wspiera fiskusa, 

• ostateczna linia orzecznicza dotycząca mieszkań wykorzystywanych wyłącznie na potrzeby biznesu wciąż się kształtuje. 
  
  

➡️ Podatnik decydujący się dziś na amortyzację takiego lokalu wchodzi w obszar kontrolowanego ryzyka: 

• potencjalna korzyść podatkowa może być bardzo duża, 

• ale istnieje realne ryzyko korekt i dopłat podatku – w razie odmiennego stanowiska NSA.