🏠Wykończenie lokalu mieszkalnego przeznaczonego pod najem – czy stanowi koszt uzyskania przychodu?

Dora (twój osobisty asystent podatkowy) wyjaśnia: 

💬 Interpretacja i stanowisko organu: 

• W interpretacji z 19 września 2025 roku, 0115-KDIT3.4011.592.2025.1.AWO organ przyjął, że wydatki na wykończenie nie będą kosztem uzyskania przychodów. Wskazał, że skoro takie wydatki są konieczne do prowadzenia działalności gospodarczej wnioskodawcy (wynajem i zarządzanie nieruchomościami, kupowanie lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim i zlecanie ich wykończenia „pod klucz” – przeróbki instalacji, podłogi, gładzie, drzwi, łazienka, oświetlenie, aranżacja) z uwagi na fakt, ze nie jest możliwym wynajęcie nieruchomości w stanie deweloperskim, to należy je potraktować jako koszty poniesione do dnia przekazania środka trwałego do używania – a więc jako element ceny nabycia lub wartości początkowej lokalu w rozumieniu art. 22g ustęp 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 
• Organ podkreślił, że kluczowy jest moment „przyjęcia do używania” z artykuł 22a ustęp 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: lokal ma być kompletny i zdatny do użytku w sensie funkcji gospodarczej. Sam fakt, że formalnie jest pozwolenie na użytkowanie, nie przesądza zdatności do jego używania na potrzeby działalności, jeżeli w stanie deweloperskim lokal nie może być wynajęty. 
• Skoro jednak prace wykończeniowe zwiększają wartość początkową lokalu, to dawałyby koszt przez amortyzację (artykuł 22 ustęp 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Natomiast od 1 stycznia 2023 roku – na mocy artykułu 22c punkt 2 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – lokale mieszkalne nie podlegają amortyzacji, nawet gdy służą działalności lub są wynajmowane. W konsekwencji organ stwierdził wprost: wydatki na wykończenie nie będą kosztem i nie będą możliwe do odliczenia. 
• Organ wypowiedział się pozytywnie w kwestii wyposażenia lokalu. Stwierdził, że elementy wyposażenia (na przykład meble, sprzęt AGD lub RTV) mogą być kosztem podatkowym, ale zależnie od ich charakteru i wartości: jeśli wartość początkowa jest mniejsza lub równa 10 000 zł – wydatek może być kosztem bezpośrednio w miesiącu oddania do używania (artykuł 22d ustęp 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) albo jednorazowo amortyzowany; jeśli składnik spełnia cechy środka trwałego i ma wartość większą niż 10 000 zł – kosztem będą odpisy amortyzacyjne od tego składnika jako odrębnego środka trwałego (artykuł 22a i następne Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). 
  
  

🔥 Podsumowanie 

• Wykończenie lokalu mieszkalnego w działalności gospodarczej przeznaczonego pod najem zalicza się do wartości początkowej lokalu (artykuł 22g Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), ale przez zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych (artykuł 22c punkt 2 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) nie jest kosztem podatkowym. 
• Wyposażenie mieszkania pod najem może być kosztem: bezpośrednio (do 10 000 zł) albo przez amortyzację jako odrębne środki trwałe (powyżej 10 000 zł). 
  
  

 *Informacje przekazywane przez Doradzai.com nie są usługami doradztwa podatkowego i nie stanowią wiążącej wykładni przepisów podatkowych