Wynajem nieruchomości a podatki. Czy fundacja rodzinna wyprze ryczałt od przychodów ewidencjonowanych?

Mająca wkrótce trafić ponownie do Sejmu ustawa o fundacji rodzinnej stworzy polskim inwestorom całkiem ciekawą opcję podatkową. Obecnie bowiem, w wyniku konstytucyjnie wątpliwych rozwiązań „Polskiego Ładu”, inwestorzy indywidualni postawieni zostali przed dość ubogą alternatywą – albo opodatkowanie przychodów w formie ryczałtu, albo też przeniesienie nieruchomości do spółki opodatkowanej w modelu estońskim. Fundacje rodzinne zatem staną się dość ciekawą „trzecią drogą”. Opodatkowanie ryczałtem Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zakłada dość prosty model opodatkowania najmu nieruchomości. Opodatkowaniu podlega przychód, pomniejszony ewentualnie o stratę podatkową z lat ubiegłych oraz niektóre składki. Przy czym, podstawa opodatkowania nie może zostać pomniejszona o koszty uzyskania przychodów (np. wydatki remontowe, amortyzacyjne, amortyzację środków trwałych). Stawka podatku wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł. W przypadku przekroczenia wskazanego progu, stawka podatku rośnie do 12,5% od nadwyżki ponad tą kwotę. Model estoński Od 2021 r. ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych przewiduje możliwość wyboru opodatkowania zryczałtowanego – ryczałt od dochodów spółek, powszechnie nazywanego modelem estońskim. Zasadniczo, model ten charakteryzuje się odroczeniem opodatkowania do momentu wypłaty dywidendy. W odróżnieniu więc od standardowego rozwiązania, spółka w modelu estońskim nie płaci podatku rokrocznie, a jedynie wówczas, gdy dokona wypłaty dywidendy na rzecz swoich udziałowców / akcjonariuszy. Co również istotne, podstawą opodatkowania jest kwota dywidendy – a więc wartość wyliczana na podstawie ustawy o rachunkowości, a nie dochód obliczony według ustawy o CIT. Tym samym, „wynalazek” polskoładowy, czyli zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, nie ma w tym modelu zastosowania. Wybór opodatkowania ryczałtem od dochodów spółek rzutuje również na wysokość stawek podatkowych. Z jednej strony, spółka opodatkowuje dochód (a więc w zasadzie wypłaconą dywidendę) stawką 20% bądź 10% (stawka zarezerwowana dla małych podatników). Dodatkowo, ustawodawca zakłada jednoczesną redukcję kwoty PIT dywidendowego dla udziałowców spółki – odpowiednio 70% i 90% kwoty zapłaconego wcześniej przez spółkę podatku. Finalnie więc, opodatkowanie na poziomie spółka-wspólnik zamyka się na poziomie 25% (20% dla małych podatników). Jak widać więc, stawka podatku jest wyższa od tej, która zarezerwowana jest dla ryczałtu PIT, przy czym, w odróżnieniu od poprzedniego modelu, opodatkowaniu podlega zasadniczo tylko kwota wypłacanej dywidendy. Niemniej, nie sposób nie zauważyć, że „wyposażenie” spółki w nieruchomości może być również dość złożonym zabiegiem, który będzie powodował powstanie podatku na poziomie wspólnika – wnoszącego nieruchomości do spółki. Fundacja rodzinna Ciekawą alternatywą dla obu powyższych modeli staje się zatem fundacja rodzinna. Przypomnijmy, że projekt zakłada rozwiązanie, w ramach którego fundacja taka będzie zwolniona z podatku dochodowego, za wyjątkiem dwóch sytuacji: (i) prowadzenia tak zwanej działalności zakazanej, gdzie dochód podlegać będzie opodatkowaniu stawką 25% oraz (i) wypłaty środków finansowych na rzecz fundatora bądź beneficjentów fundacji – stawka 15% CIT. W przypadku, gdy beneficjentami fundacji są osoby najbliższe fundatorowi, nie zapłacą oni podatku dochodowego od otrzymanych środków. Tak więc, w przypadku działalności w zakresie najmu nieruchomości, z którego środki wypłacane będą przez fundację rodzinną rodzinie najbliższej fundatora, wówczas opodatkowanie zamknie się na poziomie tylko 15%. Porównując więc opodatkowanie w modelu estońskim oraz fundacji rodzinnej, wyraźna jest różnica w opodatkowaniu (15% vs. 20% – 25%). Dodatkowo, wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej, nie powoduje powstania przychodu ani po stronie fundacji, ani też po stronie wnoszącego. Co ciekawe, wykorzystując dostępne instytucje prawa cywilnego, na przykład leasing finansowy, tak niskie opodatkowanie może być jeszcze bardziej zoptymalizowane podatkowo.   Podsumowanie Fundacja rodzinna będzie optymalnym rozwiązaniem podatkowym dla inwestorów indywidualnych. Niemniej jednak zwrócić należy uwagę na fakt, że będzie to rozwiązanie, które wiązać będzie się z dodatkowymi kosztami, porównywalnymi z tymi, które ponoszone są przy funkcjonowaniu spółki w modelu estońskim. Stąd też przy portfolio co najmniej kilku nieruchomości, warto rozważyć utworzenie fundacji rodzinnej.