🏠Zakup działki ze zrujnowanym budynkiem – czy przekreśla prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy kolejnym nabyciu nieruchomości?

Dora (twój osobisty asystent podatkowy) wyjaśnia: 

💬 Wyjaśnienie kluczowych przepisów: 

• Stosownie do art. 9 pkt 17 u.p.o.c.c., zwalnia się z podatku sprzedaż, której przedmiotem jest m.in. prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość i prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. 
• Ze zwolnienia mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne. 
• Osobie chcącej skorzystać ze zwolnienia nie mogło przysługiwać prawo własności ani udział w takim prawie w dniu sprzedaży i przed tym dniem, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. 

💬 Stanowisko sądów: 

• W wyroku z dnia 9 września 2025 r., I SA/Gd 441/25 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku przyznał rację organowi, iż zły stan techniczny budynku mieszkalnego obecnego na zakupionej działce nie powoduje, że jego nabywca ma prawo do skorzystania zwolnienia z u.p.o.c.c. na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Według sądu nie miał znaczenia fakt, iż budynek ten był w tak złym stanie, że nadawał się do kapitalnego remontu, a nawet rozbiórki. Sąd podkreślił, że ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, że zły stan techniczny danego budynku mieszkalnego umożliwia skorzystanie ze zwolnienie. Ustawodawca nie wskazał w żaden sposób w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek. Wedle sądu uzależnianie tego, czy dany obiekt spełnia definicję „budynku mieszkalnego” przez pryzmat jego stanu technicznego jest nieuprawniony, ponieważ w opinii jednej osoby dany budynek ze względu na jego stan techniczny nie nadawałby się do zamieszkania (dokonana zostałaby jego rozbiórka), podczas gdy dla innej osoby budynek w identycznym stanie technicznym spełniałby funkcje mieszkalne. Skoro na dzień zakupu nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca jego rozbiórkę lub zakazująca jego użytkowania, to według sądu oznaczało to, że kupujący byli właścicielami nabytego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a zatem nieruchomość ta służyła zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, wobec czego nie mogli oni skorzystać ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 u.p.o.c.c. 

• Analogiczne stanowisko potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 lipca 2024 r., II SA/Wa 1208/24. 

• Powyższe stanowisko podzielają także Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej – przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 14 lipca 2025 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.263.2025.2.LM. 

• Wyjątek zachodzi wtedy, gdy nabycie budynku nadającego się do rozbiórki następuje w wyniku egzekucji komorniczej. Wówczas nabywca nie ma wpływu na działania poprzednika prawnego nieruchomości ani na organ prowadzący egzekucję, wobec czego nie mógł spowodować, by przed sprzedażą obiekt został poddany rozbiórce. Tak wyraził się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 29 października 2025 r., I SA/Bk 364/25. 

🔥 Podsumowanie: 

• Zły stan techniczny nie wyłącza kwalifikacji obiektu jako budynku mieszkalnego na potrzeby art. 9 pkt 17 u.p.o.c.c.; ustawodawca nie uzależnia zwolnienia od funkcjonalnej przydatności budynku, a ocena „czy da się mieszkać” byłaby z natury subiektywna. 

• Jeżeli na dzień nabycia brak było decyzji o rozbiórce lub zakazie użytkowania, nabywca jest traktowany jako właściciel budynku mieszkalnego, a więc nie spełnia warunku „pierwszego nabycia” wymaganego do zwolnienia przy kolejnym zakupie. 

• Krajowa Informacja Skarbowa prezentuje analogiczne podejście (np. 0111-KDIB2-3.4014.263.2025.2.LM). 

• Wyjątek: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku (I SA/Bk 364/25) dopuścił możliwość zastosowania zwolnienia przy nabyciu „budynku do rozbiórki” w trybie egzekucji, wskazując na brak wpływu nabywcy na przebieg sprzedaży i wcześniejsze działania dotyczące rozbiórki. 
  
   *Informacje przekazywane przez Doradzai.com nie są usługami doradztwa podatkowego i nie stanowią wiążącej wykładni przepisów podatkowych