Zakup gruntu z budynkiem za jedną cenę — jak prawidłowo ująć nieruchomość w ewidencji środków trwałych
Zawarcie umowy sprzedaży wysokocennych składników majątkowych jest często postrzegane jako standardowe zdarzenie gospodarcze, o dość oczywistych skutkach podatkowych dla nabywcy.
Powoduje to często stan, w którym dopiero po zawarciu umowy, podatnicy spotykają się z problemem poprawnego rozliczenia wydatków na nabycie składników majątkowych, które stanowią ich środki trwałe.
Jednym z możliwych do pojawienia się problemów jest zawarcie jednej umowy sprzedaży, wskazującej łączną cenę, za szereg różnych środków trwałych. Jak w takiej sytuacji wprowadzić nabyte środki trwałe do ewidencji środków trwałych?
Odrębne środki trwałe
Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm.) nie umożliwia rozpoznawania zbiorczych środków trwałych. Zatem w razie nabycia ich większej liczby w ramach jednej umowy sprzedaży, podatnik powinien ujawnić każdy z nabytych środków trwałych jako odrębne pozycje w ewidencji.
W rezultacie, każdy ze zidentyfikowanych środków trwałych powinien mieć określoną wartość początkową, a także przypisaną stawkę amortyzacji.
Jak ustalić w takim przypadku wartość początkową
Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, wartością początkową środków trwałych nabytych odpłatnie jest ich cena nabycia. Jednocześnie, zgodnie z art. 16g ust. 12 w zw. z art. 14 ust. 2 ustawy o CIT, przy ustalaniu wartości początkowej, stosuje się również przepis wskazujący na wartość rynkową rzeczy, którą jest cena stosowana w obrocie rzeczami, prawami lub usługami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia albo świadczenia. Innymi słowy, podatnicy zobowiązani są do ustalania wartości początkowej nabytych środków trwałych w cenie nabycia – z uwzględnieniem jednak cen rynkowych.
Określenie w umowie sprzedaży jednolitej ceny za szereg środków trwałych nie zwalnia podatnika z obowiązku określenia wartości początkowej poszczególnych środków trwałych.
Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora KIS, podatnik ma obowiązek samodzielnego ustalenia wartości początkowej środka trwałego – którym przy odpłatnym nabyciu środka trwałego jest jego ceny nabycia.
W praktyce oznacza to konieczność alokacji ceny sprzedaży do danego środka trwałego. Dyrektor KIS w interpretacji z 29 maja 2024 r., nr 0114-KDIP2-1.4010.193.2024.1.MR1, potwierdził, że może to polegać na określeniu wartości poszczególnych składników w oparciu o ich wartość rynkową w taki sposób, aby suma tych wartości odpowiadała łącznej cenie z aktu notarialnego. Dyrektor KIS zastrzegł zarazem, że wartości z operatu szacunkowego nie można przyjąć wprost jako wartości początkowej. Wartość ta może służyć jedynie ustaleniu proporcji, którą nakłada się na cenę transakcyjną.
Stanowisko to zostało również wskazane w interpretacji z 29 czerwca 2022 r., nr 0111-KDIB1-1.4010.211.2022.1.SH, w której podatnik kluczem proporcji wartości rynkowych z wyceny rzeczoznawcy rozdzielił cenę z aktu na budynek i grunt; tym samym kluczem rozlicza się koszty okołotransakcyjne.
Co istotne, Dyrektor KIS odwołuje się do wyceny przez rzeczoznawcę jako klucza alokacji ceny nabycia – co może wskazywać na dopuszczalność również innych metod alokacji ceny. Jednocześnie, ze względu na odwołanie się przez ustawą o CIT do ceny rynkowej (art. 14 ust. 2 w zw. z art. 16g ust. 12 ustawy o CIT) – alokacja ta jednak winna nawiązywać do cen rynkowych.
