Zbycie firmowej nieruchomości w drodze umowy dożywocia a podatek dochodowy
Przedsiębiorcy, którzy decydują się na zakończenie działalności lub przekazanie majątku firmowego w ręce najbliższych, często stają przed dylematem, jak zbyć firmową nieruchomość, by nie narazić się na dotkliwe skutki podatkowe. Standardowa sprzedaż składnika majątku firmowego (nawet po jego wycofaniu do majątku prywatnego, jeśli nie minęło 6 lat) generuje bowiem obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Jednym ze sposobów na zabezpieczenie swojej przyszłości jest zawarcie umowy o dożywocie, w której właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a ten w zamian zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie i opiekę.
Umowa dożywocia, w przeciwieństwie do darowizny, nie jest czynnością nieodpłatną. Zbywca nie pozbywa się majątku za darmo – w zamian otrzymuje konkretny, choć niepieniężny ekwiwalent w postaci dożywotniej opieki, wyżywienia czy dachu nad głową. Skoro dochodzi do "odpłatnego zbycia" majątku firmowego, organ podatkowy teoretycznie powinien ustalić podatek. Problem polega na tym, że ustawa nakazuje określać przychód na podstawie ceny wyrażonej w umowie, a jeśli ta znacznie odbiega od wartości rynkowej – na podstawie wartości rynkowej. Jak jednak wycenić wartość dożywotniej opieki w momencie podpisywania aktu notarialnego? Jest to zadanie niemożliwe - wartość ta ma charakter losowy – zależy od długości życia dożywotnika, stanu jego zdrowia, przyszłych kosztów leczenia czy inflacji.
Zasadę tę, w odniesieniu do majątku firmowego potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 19 września 2026 roku, nr: 0113-KDIPT2-1.4011.475.2026.2.MAP. Sprawa dotyczyła ryczałtowca, który zamierzał przekazać członkowi rodziny nieruchomość usługową (wraz z budynkami i budowlami), stanowiącą środek trwały w jego firmie, właśnie w drodze umowy dożywocia.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej podzielił stanowisko podatnika i merytorycznie uzasadnił, że każdy element rachunku podatkowego musi cechować odpowiednio wysoki stopień precyzji. Skoro świadczenie z umowy dożywocia nie jest ceną, a jego wartość w chwili zbycia jest niepoliczalna, nie można zastosować ustawowych mechanizmów ustalania przychodu z odpłatnego zbycia. Próba przyjęcia w tej sytuacji po prostu "wartości rynkowej nieruchomości" byłaby niedopuszczalną wykładnią rozszerzającą przepisów.
Zatem niezależnie od tego, czy nieruchomość należy do majątku prywatnego, czy była amortyzowanym środkiem trwałym w firmie (opodatkowanej na zasadach ogólnych, liniowo czy ryczałtem) – przeniesienie jej własności w drodze umowy dożywocia jest czynnością neutralną na gruncie podatków dochodowych. Konstrukcja tej umowy skutecznie uniemożliwia organom podatkowym określenie podstawy opodatkowania, co wyklucza powstanie zobowiązania podatkowego.
