Czy budynek w trakcie budowy podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości?

👇 Dora (twój osobisty asystent podatkowy) wyjaśnia: 

📄 Podstawa prawna 

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości wobec nowo wznoszonego budynku powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym zakończono budowę albo rozpoczęto użytkowanie budynku (całego albo jego części) przed ich ostatecznym wykończeniem.  

❗ Informacje ogólne 

Z dostępnych publikacji wynika, że budynek będący w trakcie budowy generalnie nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości do momentu zakończenia budowy. Wobec tego a datą powstania obowiązku jest 1 stycznia roku następującego po roku, w którym te okoliczności wystąpiły. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy budynek jest faktycznie użytkowany przed formalnym zakończeniem budowy (dotyczy to również rozpoczęcia użytkowania części budynku np. kondygnacji – obowiązek podatkowy powstaje w odniesieniu do tej części). Publikacje podkreślają także obowiązek zgłoszeniowy (złożenie informacji w terminie 14 dni od zaistnienia okoliczności powodujących powstanie obowiązku).  

💻 Interpretacja przepisów ogólnych oraz wyszukanych interpretacji lub wyroków. 

Sprawa będąca przedmiotem wyroku NSA z dnia 31 stycznia 2023 r., sygn. III FSK 1582/21, dotyczyła Spółki, która jest właścicielem nowo wybudowanego budynku biurowo-usługowego. Spółka twierdziła, że budowa budynku została faktycznie zakończona 31 stycznia 2015 r., w związku z czym obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstał z początkiem roku 2016. Jako potwierdzenie wskazała m.in. świadectwo przejęcia robót (sporządzone przez wykonawcę), które potwierdzało zakończenie prac budowlanych na tę datę. Natomiast innego zdania był Prezydent Miasta, w którym położona jest nieruchomość. Stwierdził on bowiem, że zakończenie budowy i faktyczna gotowość do użytkowania miały miejsce wcześniej, w związku z czym, dnia 28 grudnia 2015 r. wydał wobec Spółki decyzje określającą wysokość zobowiązania podatkowego. W uzasadnieniu Prezydent Miasta wskazał, że treść dokumentów złożonych do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku biurowo-usługowego jednoznacznie wskazuje na zakończenie procesu budowlanego związanego z wznoszeniem obiektu budowlanego w 2014 r. Budynek, pomimo braków w wykończeniu, faktycznie istniał w 2014 r. i w tym roku zakończono prace budowlane. Finalnie sprawa trafiła przed Naczelny Sąd Administracyjny, który rozstrzygnął, że skoro do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, to w sensie techniczno–budowlanym można mówić o zakończeniu budowy, gdy obiekt budowlany odpowiada wymogom, jakie przewiduje Prawo budowlane przy zawiadomieniu organu o zakończeniu budowy. W związku z powyższym dla daty powstania obowiązku podatkowego nie ma znaczenia okoliczność późniejszego faktycznego rozpoczęcia użytkowania budynku, skoro wcześniej ziścił się warunek zakończenia budowy. Reasumując – obowiązek podatkowy powstał wraz z początkiem 2015 roku. 

Podobna sprawa była przedmiotem wyroku NSA z dnia 6 sierpnia 2019 r., sygn. II FSK 2806/17. Sąd rozpatrywał przypadek, w którym organ I instancji wydał decyzję określającą Spółce wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości za 2010 r. wskazując, że Spółka pominęła opodatkowanie kondygnacji „minus 2” oraz „minus 3”. Spółka twierdziła, iż kondygnacje te to pomieszczenia garażowe, wobec których nie ma pozwolenia na ich użytkowanie. Nie ma tam zaparkowanych samochodów, kondygnacja "minus 2" jest oświetlona, kondygnacja "minus 3" nie. Na kondygnacji "minus 3" podłoże jest z betonowych płyt, pomiędzy którymi znajdują się kilkunastocentymetrowe przerwy, a w nich woda. W swoim orzeczeniu NSA wskazał, że obie kondygnacje, których dotyczył spór zostały wybudowane w 2001 r., a Spółka zaczęła ich użytkowanie, gdyż kondygnacje te były niezbędne do funkcjonowania budynków D, D1, D2 z uwagi na zbiorniki wody deszczowej, zbiorniki wody przeciwpożarowej, pompownię przeciwpożarową, wodę tryskaczową. Brak części instalacji i urządzeń, które są wymagane prawem co prawda powodował, że spółka kondygnacji "minus 2" i "minus 3" formalnie nie oddała do użytkowania i nie wykorzystywała do podstawowych ich funkcji garażowania aut, jednak nie było to niezbędne do opodatkowania podatkiem od nieruchomości.  

📝 Podsumowanie 

Jak wynika z omówionych orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego – organy podatkowe mogą stwierdzić, że budynek jest faktycznie użytkowany, nawet jeżeli formalnie budowa nie została jeszcze zakończona. W tych przypadkach stwierdzają, iż obowiązek podatkowy powstaje wraz z początkiem roku następującego po roku, w którym rozpoczęto faktycznie użytkowanie nieruchomości i wydają decyzje określającą wysokość zobowiązania podatkowego.  

*Informacje przekazywane przez Doradzai.com nie są usługami doradztwa podatkowego i nie stanowią wiążącej wykładni przepisów podatkowych