Sprzedaż nieruchomości nabytej przez fundację rodzinną może być bez podatku

W ustawie o fundacji rodzinnej wskazany został zamknięty katalog dozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej. Dochody z tego typu działalności są w całości zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych. W katalogu tym znalazło się między innymi zbywanie mienia, o ile nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. Jak widać, ustawodawca wprowadził w tym zakresie ograniczenie, które ma przeciwdziałać wykorzystaniu fundacji rodzinnej do typowej działalności handlowej.  

O ile jasne jest, że fundacja nie powinna nabywać mienia w celu jego dalszego zbycia z zyskiem (wyjątkiem są na przykład akcje czy udziały), to pojawiły się wątpliwości, co do sytuacji, w której fundacja kupuje nieruchomości na wynajem, ale nie wyklucza, że po kilku lub kilkunastu latach będzie chciała lub musiała je sprzedać. Logika podpowiada, że w takim wypadku podatek raczej nie powinien wystąpić. Niestety, często logika przegrywa ze stanowiskiem organów podatkowych. 

Jedna z fundacji rodzinnych wystąpiła do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z pytaniem, czy w przypadku, gdy kupi lokale mieszkalne, które zamierza następnie wynajmować w celu osiągania dochodów, ale po okresie nie krótszym niż 10 lat, sprzeda te nieruchomości, to dochód osiągnięty z tego tytułu będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych. Warto przy tym dodać, że fundacja nie wskazywała, że jej celem jest prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. 

Mimo to, dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej arbitralnie przyjął, że taka sprzedaż zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej (a więc dochód ze sprzedaży może potencjalnie podlegać opodatkowaniu). Powołując się na przywołany wyżej katalog dozwolonej działalności gospodarczej, stwierdził, że skoro już w momencie nabycia nieruchomości fundacja rozważa ich zbycie, należy uznać, że celem nabycia jest chęć ich sprzedaży z zyskiem, w przyszłości. Pominął przy tym fakt, że fundacja wprost wskazała na chęć przeznaczenia tych nieruchomości na wynajem. 

Sprawa trafiła najpierw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, który uchylił wydaną interpretację, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który również przychylił się do stanowiska fundacji rodzinnej. Sądy potwierdziły, że organ podatkowy po pierwsze, pominął okoliczność, że nieruchomości mają być przede wszystkim wynajmowane przez fundację. Po drugie wskazały, że skoro głównym celem fundacji jest czerpanie dochodu pasywnego z najmu nieruchomości, to nie można uznać, że zostały one nabyte wyłącznie w celu ich późniejszego zbycia z zyskiem. 

Jakie praktyczne wnioski płyną z tej sytuacji dla osób, które zajmują się lub będą zajmować się zarządzaniem fundacją rodzinną? 

• Przed podjęciem decyzji o nabyciu danego składnika majątku (zarówno odpłatnie czy też nieodpłatnie) należy zastanowić się w jaki sposób może być on wykorzystywany przez fundację rodzinną. 

• Jeśli celem nabycia mienia jest wyłącznie jego dalsza sprzedaż w przyszłości, a w między czasie nie będzie ono realnie wykorzystywane przez fundację, dochód osiągnięty z tego tytułu może być opodatkowany sankcyjną, 25% stawką podatku dochodowego od osób prawnych. 

• Jeśli celem nabycia danego składnika majątku nie jest wyłącznie jego sprzedaż, ale ma być wykorzystywane także w innych celach – jego potencjalna sprzedaż po jakimś czasie co do zasady powinna korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych. 

Chcesz świadomie podejmować decyzje odnośnie swojego majątku prywatnego lub chciałbyś ograniczyć ryzyko zakwestionowania twoich rozliczeń przez organy podatkowe? Zapraszam do kontaktu, chętnie pomogę!  

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 lutego 2026 r., sygn. II FSK 1010/25