Czy można odstąpić od umowy o roboty budowlane tylko częściowo czy w całości? Dwa kierunki w orzecznictwie

Umowy o roboty budowlane należą do najbardziej złożonych kontraktów w obrocie gospodarczym. Nic więc dziwnego, że również kwestie ich rozwiązania rodzą liczne wątpliwości. Jedną z nich jest możliwość tzw. częściowego odstąpienia od umowy – czyli rezygnacji tylko z fragmentu robót, zamiast z całej inwestycji. 

Czy prawo w ogóle dopuszcza takie rozwiązanie? Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ponieważ w orzecznictwie od lat ścierają się dwa przeciwstawne podejścia. 

Podejście dominujące: odstąpienie w części 

Większość sądów przyjmuje pogląd, iż dopuszczalnym jest odstąpienie od umowy o roboty budowlane jedynie w tej części, która nie została jeszcze wykonana. 

Dlaczego? Kluczowe jest uznanie, że świadczenie wykonawcy ma charakter podzielny. 

W praktyce oznacza to, że: 

• roboty budowlane są realizowane etapami (np. fundamenty, konstrukcja, instalacje), 

• każdy etap ma określoną wartość i może być rozliczony osobno, 

• wykonane prace nie tracą sensu tylko dlatego, że reszta inwestycji nie zostanie ukończona przez tego samego wykonawcę. 

Z punktu widzenia komentowanego poglądu - odstąpienie od całej umowy byłoby często nielogiczne i nieekonomiczne. Inwestor mógłby przecież zatrzymać już wykonane roboty i powierzyć dokończenie inwestycji komuś innemu. 

Sądy podkreślają też, że takie podejście chroni interes obu stron, pozwala uniknąć upadku całej umowy oraz odpowiada realiom procesu budowlanego, zapewniając inwestorowi jak najszybszą kontynuację robót budowlanych. 

Podejście mniejszościowe: odstąpienie w całości 

Drugi pogląd, spotykany rzadziej, opiera się na zupełnie innym przekonaniu. Zakłada on, że świadczenie wykonawcy jest niepodzielne, a więc nie można go podzielić na części dla celów odstąpienia od umowy. 

Argumentacja jest następująca: 

• celem umowy jest powstanie konkretnego obiektu (np. budynku), 

• pojedyncze elementy (np. wykonanie prac projektowych, wzniesienie fundamentów czy ścian) nie stanowią tego samego świadczenia co gotowy obiekt, 

• wykonanie tylko części robót zmienia istotę świadczenia. 

W efekcie, jeśli jedna ze stron chce odstąpić od umowy, powinna zrobić to w całości – bez możliwości „zatrzymania” wybranych fragmentów kontraktu. 

Skąd bierze się ta rozbieżność? 

Źródłem sporu jest różne rozumienie jednego pojęcia, a mianowicie - podzielności świadczenia robót budowlanych. Pierwszy pogląd - częściowe odstąpienie od umowy - zwraca uwagę na fakt, iż skoro realizowanie robót budowlanych odbywa się etapami, w związku z tym należy uznać, iż rzeczone świadczenie jest podzielne. Zwolennicy drugiego poglądu koncentrują się na efekcie końcowym realizacji przedmiotu umowy, ponieważ ich zdaniem umowa dotyczy realizacji konkretnej inwestycji budowlanej, wobec czego należy uznać, iż świadczenie jest niepodzielne. 

Oba podejścia mają swoje uzasadnienie, ale prowadzą do zupełnie różnych konsekwencji. 

Co to oznacza w praktyce? 

Dla uczestników procesu budowlanego różnica jest bardzo istotna. 

Jeśli przyjmiemy pierwsze podejście, oparte na częściowym odstąpieniu od umowy robót budowlanych: 

• inwestor może zrezygnować z realizacji przez wykonawcę z problematycznej części umowy, 

• wykonawca zachowuje wynagrodzenie za już wykonane prace, 

• łatwiej będzie inwestorowi kontynuować inwestycję z innym podmiotem. 

Natomiast biorąc pod uwagę drugie podejście, na podstawie którego odstąpienie dotyczy całej umowy: 

• odstąpienie powoduje upadek całej umowy, 

• konieczne jest kompleksowe rozliczenie wszystkiego od początku, 

• ryzyko ewentualnego sporu, w tym sądowego, znacząco rośnie. 

Które stanowisko przeważa? 

W praktyce sądowej zdecydowanie częściej spotyka się pierwsze podejście, dopuszczające częściowe odstąpienie od umowy. Wynika to przede wszystkim z jego większej użyteczności i dopasowania do realiów inwestycji budowlanych. 

Nie oznacza to jednak, że zawsze będzie ono właściwe. Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, w szczególności charakteru konkretnej umowy, celu inwestycji czy oceny znaczenia wykonanych już robót przez wykonawcę. 

Co to oznacza w praktyce? 

Jeżeli jesteś stroną umowy o roboty budowlane, warto pamiętać o kilku rzeczach: 

• treść umowy ma kluczowe znaczenie – można w niej doprecyzować zasady odstąpienia, 

• etapowanie robót i rozliczeń zwiększa szanse na uznanie świadczenia za podzielne, 

• dokumentowanie postępu prac (np. odbiory częściowe) może mieć decydujące znaczenie w sporze. 

Częściowe odstąpienie od umowy nie jest więc tylko teoretyczną konstrukcją prawną – to realne narzędzie, które w wielu sytuacjach pozwala ograniczyć straty i zachować kontrolę nad inwestycją.